European Case Law Identifier: ECLI:AT:OGH0002:1994:0050OB00092.940.1025.000
Spruch:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Text
Begründung
Der Antragsteller ist zu 108/2452‑Anteilen Miteigentümer der Liegenschaft EZ ***** des Grundbuches M*****, mit denen das Wohnungseigentum an der im Dachgeschoß der Stiege I gelegenen Wohnung top Nr.32 verbunden ist. Mit den Miteigentumsanteilen der Antragsgegner und der anderen Miteigentümer, denen Gelegenheit zur Beteiligung am Verfahren gegeben wurde, ist gleichfalls Wohnungseigentum an bestimmten Objekten dieses Hauses verbunden.
Der Antragsteller beantragt, die Antragsgegner schuldig zu erkennen, die vom Antragsteller beabsichtigte Umwidmung und bauliche Veränderung gemäß Einreichplan vom 1.7.1991 durch Errichtung einer Terrasse auf dem Flachdach über der Wohnung top Nr.32 auf Stiege I des Hauses ***** samt Aufstiegsmöglichkeit durch Errichtung einer Wendeltreppe nach den näheren Bestimmungen und Angaben dieses Bauplanes auf Kosten des Antragstellers zu dulden, ferner die fehlende Zustimmung der Antragsgegner zu diesen Veränderungen sowie die Abgabe aller diesbezüglichen Erklärungen gegenüber der Baubehörde durch einen Sachbeschluß zu ersetzen.
Der Antragsteller begründete sein Begehren damit, er beabsichtige, auf dem über seiner Wohnung befindlichen Flachdach, das ein allgemeiner Teil des Hauses sei, eine Terrasse im Ausmaß von ca. 32 m2 zu errichten. Die Voraussetzungen des § 13 Abs 2 Z 1 und 2 WEG seien erfüllt. Das wichtige Interesse des Antragstellers sei darin gelegen, daß durch die Terrassenerrichtung eine vergrößerte Nutzungsmöglichkeit der Wohnung und eine bedeutende Steigerung ihres Verkehrswertes gegeben sei.
Die Antragsgegner und anderen Miteigentümer wendeten ‑ soweit sie sich am Verfahren beteiligten ‑ ein, durch den nicht genehmigten Aufbau des Antragstellers erfolge nicht nur eine Entwertung der Wohnungen der anderen Eigentümer sondern auch eine Einschränkung der Lebensqualität der Dachterrassenwohnungen, da von oben Einsicht gegeben sei. Im Notfall sei die allgemeine Zugänglichkeit zu vorhandenen Lüftungsleitungen erschwert. Jedenfalls sei den Miteigentümern die Möglichkeit genommen, das Flachdach später zum allgemeinen Vorteil auszubauen.
Das Erstgericht wies den Antrag des Antragstellers ab. Es stellte folgenden Sachverhalt fest:
Der Antragsteller ist seit 1976 Wohnungseigentümer der im letzten Stock des bereits genannten Hauses gelegenen Wohnung top Nr.32. Dieses Haus hat acht Stockwerke und drei Stiegen und ist mit einem etwa 1.500 m2 großen Flachdach gedeckt. Dieses ist durch Aufbauten für einen Lift auf jeder Stiege unterbrochen. Es handelt sich um einen allgemeinen Teil des Hauses, über dessen Verwendung die Wohnungseigentümer keine Vereinbarung getroffen haben, auch keine solche, das Dach als Terrasse auszubauen. Anfang der 80er Jahre wollte der Antragsteller oberhalb seiner Wohnung eine Terrasse errichten. Er wandte sich daher durch seinen damaligen Rechtsberater an den damaligen Hausverwalter, einen Rechtsanwalt. Der Antragsteller erhoffte sich nämlich durch den Zubau eine Steigerung der Lebensqualität und eine Wertsteigerung der Wohnung. Der Hausverwalter zeigte Verständnis. Es fanden auch Vorgespräche darüber statt, daß die Ehefrau des Antragstellers die Terrasse mieten sollte. (Zu einem Mietvertrag kam es aber nicht, weil der Gebäudeverwalter darauf hinwies, daß der Vertrag der Zustimmung aller Miteigentümer bedürfe und er daher keine verbindliche Zusage dahin machen könne, daß der Antragsteller auf das Dach durchbrechen könne ‑ vom Rekursgericht nicht übernommene Feststellung).
Im Zuge eines Liftumbaues im November 1985 ließ der Antragsteller von seiner Wohnung auf das Flachdach durchbrechen. Entsprechend den Vorschriften der Baubehörde, daß der den Ausgang überdachende Zubau gleichaussehend mit den anderen Zubauten am Dach sein müsse, ließ er einen Zubau von 4,20 m x 3,10 m und eine eingegrenzte Terrassenfläche von etwa 40 m2 auf dem Flachdach errichten. Dieser Zubau wirkt optisch nicht störend, ist von unten nicht zu sehen und beeinträchtigt nicht den Nachbarn (AG Nr.36) durch mehr Einblick in seine Terrasse als dies bereits von der Wohnung des Antragstellers ausgegeben ist. Lediglich der Sonneneinfall wird bezüglich der Wohnungen zweier Antragsgegner (AG Nr.20 und 65) geringfügig beeinträchtigt. Der Zubau samt Terrasse befindet sich mitten am Flachdach und behindert irgendwelche in Zukunft mögliche Gesamtverbauungen durch die Wohnungseigentumsgemeinschaft (gemeint: darüber hinaus nicht). Derartige Verbauungspläne gibt es derzeit nicht. Sonst beeinträchtigt der Zubau samt Terrasse die übrigen Wohnungseigentümer nicht oder nur unwesentlich. Auch der Wert der Wohnungen der anderen Miteigentümer ist dadurch nicht beeinträchtigt.
Der Zubau wurde in "baukonsensmäßigem" Zustand errichtet, doch konnte bisher mangels Vorliegens einer Zustimmung aller Wohnungseigentümer keine Baubewilligung erteilt werden. Es gibt bereits einen Abbruchbescheid, doch wartet die Baubehörde den Ausgang dieses Verfahrens ab.
Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, daß die Errichtung dieser Terrasse weder der Übung des Verkehrs noch einem wichtigen Interesse des Antragstellers im Sinne des § 13 Abs 2 Z 2 WEG diene.
Das Rekursgericht bestätigte den Sachbeschluß des Erstgerichtes und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.
Rechtlich führte das Rekursgericht im wesentlichen folgendes aus:
Nach den erstgerichtlichen Feststellungen sei eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Miteigentümer sowie eine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses auszuschließen. Die vom Erstgericht festgestellte geringfügige Beeinträchtigung der Sonneneinstrahlung bei zwei Wohnungen stelle keine wesentliche Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen dar und sei daher unbeachtlich.
Einer dem Antrag des Antragstellers stattgebenden Entscheidung stünde jedoch das Fehlen der Voraussetzungen des § 13 Abs 2 Z 2 WEG entgegen:
Es sei durchaus nicht üblich, daß Wohnungseigentümer von ihrem im Dachgeschoß gelegenen Objekt aus zum darüber befindlichen Flachdach durchbrechen und die über ihrem Objekt befindliche Dachfläche oder Teile derselben als Dachterrasse für sich in Anspruch nehmen.
Auch ein wichtiges Interesse des Antragstellers an der begehrten Änderung sei nicht gegeben. Bei der Beurteilung, ob eine konkrete bauliche Veränderung einem wichtigen Interesse des Antragstellers dient, sei im Einzelfall von den zwischen den Mit‑ und Wohnungseigentümern abgeschlossenen Vereinbarung auszugehen und die individuelle Interessenlage anhand der Umstände des einzelnen Falles im Rahmen der Benützungssituation der gesamten Gemeinschaftsanlage unter Bedachtnahme auf den das besondere gesetzliche Schuldverhältnis zwischen Miteigentümern regelnden Grundsatz der wechselseitigen Toleranz bei Ausübung der Rechte des einzelnen Teilgenossen zu prüfen (MietSlg 41.462/39 = WoBl 1991/52). In dieser Entscheidung sei das wichtige Interessen nicht schon aus dem bloßen Wunsch auf Vergrößerung der Nutzfläche abgeleitet worden, sondern sei auf besondere, die Vergrößerung in diesem Einzelfall als gerechtfertigt erscheinend lassende Umstände gegründet worden. In der in MietSlg 40.639 = WoBl 1988/42 veröffentlichten Entscheidung zur Frage der Vergrößerung einer bereits vorhandenen Terrasse auf einem vorgelagerten Flachdach sei ausgesprochen worden, daß eine solcherart bewirkte nicht unbedeutende Vergrößerung der Terrassenfläche des Antragstellers keinen beachtlichen Widerspruchsgrund für einen anderen Wohnungseigentümer darstelle, soweit dieser dadurch nicht im Wohn‑ und Verkehrswert seiner Wohnung und in der Benützung der allgemein zugänglichen Teile der Wohnanlage beeinträchtigt erscheine. Darin, daß die zur Terrassenerweiterung herangezogene Dachfläche ohnedies ausschließlich durch den Antragsteller benützt werden könne und für ihn eine bedeutende Erhöhung des Wohn‑ und Verkehrswertes mit sich bringe, sei ein wichtiges Interesse im Sinne des § 13 Abs 2 Z 2 WEG zu sehen. Möge es noch gerechtfertigt erscheinen, dem Wohnungseigentümer, der bereits über eine Terrasse verfüge, eine die anderen Wohnungseigentümer in keiner Weise beeinträchtigende Vergrößerung dieser Terrasse aus den bloßen Umstand, daß dadurch eine bedeutende Erhöhung des Wohn‑ und Verkehrswertes verbunden sei, zuzugestehen, so reiche das Interesse an der Erhöhung der Wohnqualität durch Schaffung einer neuen, in den getroffenen Vereinbarungen niemals vorgesehenen Terrasse auf dem einen allgemeinen Teil der Liegenschaft darstellenden Flachdach doch nicht aus, eine derartige Änderung zu rechtfertigen.
Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil zur Frage, ob der Wunsch eines Wohnungseigentümers, auf einen Teil des Flachdaches eine vom Wohnungseigentumsobjekt aus zugängliche Terrasse zu errichten, ein wichtiges Interesse im Sinne des § 13 Abs 2 Z 2 WEG begründet, eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle.
Gegen den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs des Antragstellers mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen in seinem Antrag stattgebenden Sinn abzuändern; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die anwaltlich vertretenen Antragsgegner sowie die im Kopf der Entscheidung genannte Mitbeteiligte begehren, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist nicht berechtigt.
Ob die Verringerung des direkten Sonnenlichteinfalles durch den vom Antragsteller errichteten Aufbau bei zwei Wohnungen wirklich keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen dieser Wohnungseigentümer darstellt, kann mangels genauerer Feststellung des Ausmaßes der Verminderung des Lichteinfalles nicht verläßlich beurteilt werden. Da jedoch keine Abwägung schutzwürdiger Interessen der Miteigentümer (§ 13 Abs 2 Z 1 WEG) gegen die wichtigen Interessen des Wohnungseigentümers an der geplanten Änderung (§ 13 Abs 2 Z 2 WEG) vorzunehmen ist (MietSlg 41.458/22 ua), bedarf es diesbezüglich keiner Verfahrensergänzung. Zu den in § 13 Abs 2 Z 1 WEG geforderten negativen Voraussetzungen für die geplante Maßnahme müssen kumulativ auch die Voraussetzungen des § 13 Abs 2 Z 2 WEG erfüllt sein, nämlich daß die geplante Maßnahme entweder der Übung des Verkehrs entspricht oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dient.
Zutreffend sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß die Herstellung eines Durchbruches von der im obersten Stock gelegenen Wohnung auf das darüber befindliche Flachdach und die Einbeziehung eines Teiles desselben als Terrasse in den Wohnungsverband nicht der Übung des Verkehrs entspricht. Auch der Antragsteller selbst hat im Revisionsrekurs Argumente gegen die Richtigkeit dieser Ansicht nicht mehr vorgebracht.
Als wichtiges Interesse machte der Antragsteller nur die Steigerung seiner Lebensqualität in der veränderten Wohnung und die mit dieser Veränderung verbundene Wertsteigerung geltend. Damit wird jedoch kein wichtiges Interesse im Sinne des § 13 Abs 2 Z 2 WEG dargestellt. Es ist selbstverständlich, daß mit einer Wohnung, die über eine Dachterrasse verfügt, eine bessere Lebensqualität bei Nutzung der Wohnung und ein größerer Verkehrswert derselben verbunden ist. Dies allein kann jedoch nicht dazu führen, daß der eine oder andere Miteigentümer bloß zur Befriedigung dieser Interessen allgemeine Teile der Liegenschaft zur Vergrößerung seiner Wohnung in Anspruch nimmt. Das wichtige Interesse im Sinne des § 13 Abs 2 Z 2 WEG muß vielmehr im allgemeinen über das an einer solchen Wohnungsvergrößerung selbstverständlich bestehende Interesse eines jeden Miteigentümers hinausgehen, will man dem Gesetzgeber nicht die Schaffung einer inhaltsleeren Gesetzesbestimmung unterstellen; aus der eine besondere und vom hier gegebenen Sachverhalt wesentlich abweichende Fallgestaltung beurteilenden Entscheidung MietSlg 40.639 ist für den vorliegenden Fall nichts zu gewinnen, weil es dort bloß um die Vergrößerung einer schon bestehenden Terrasse um ein durch keinen anderen Wohnungseigentümer nutzbares oder betretbares kleines Stück Flachdach in unmittelbaren Anschluß an die schon vorhandene Terrasse ging.
Nicht entscheidungswesentlich ist ‑ wie das Rekursgericht zutreffend ausführte ‑ ob der vom Antragsteller in Anspruch genommene Teil des Flachdaches von einem außenstehenden Dritten, hier: seiner Ehegattin, gemietet ist oder nicht. Das Bestehen eines (kündbaren) Mietverhältnisses mit einer dritten Person kann nämlich niemals das wichtige Interesse eines Wohnungseigentümers an der unwiderruflichen Einbeziehung von allgemeinen Teilen des Hauses in seine Eigentumswohnung rechtfertigen.
Dem Revisionsrekurs war daher der Erfolg zu versagen.
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