OGH 5Ob76/99h

Spruch:

Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegner wird gemäß § 37 Abs 3 Z 16 bis Z 18b MRG iVm § 526 Abs 2 Satz 1 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückgewiesen (§ 528a ZPO iVm § 510 Abs 3 ZPO).

Text

Begründung

Auf Antrag des Hauptmieters der Geschäftsräumlichkeiten top Nr 8 und top Nr 15 im Haus N***** 14 in ***** W***** bestimmten die Vorinstanzen die Höhe des nach § 16 Abs 1 und § 12a Abs 2 und 5 MRG im Fall einer Unternehmensveräußerung oder Verpachtung zulässigen Hauptmietzins (§ 12a Abs 8 MRG) für diese Geschäftsräumlichkeiten mit S 35.334 netto.

Dabei hielten die Vorinstanzen den Einwand der Antragsgegner, es sei ein höherer als der von der Sachverständigen ermittelte Hauptmietzins angemessen, weil der Antragsteller sich geweigert habe, sich am Einbau eines Liftes im Haus finanziell zu beteiligen, für rechtlich irrelevant.

Dagegen wenden sich die Revisionsrekurswerber in ihrem außerordentlichen Rechtsmittel. Es stelle eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinn des § 528 Abs 1 ZPO dar, ob die vom Mieter "rechtswidrig" verhinderte Investition der Herstellung einer Liftstation im 2. Stockwerk werterhöhend für den nach § 12a Abs 8 MRG maßgeblichen Hauptmietzins sei. Durch einen nur geringen finanziellen Aufwand hätte der Mieter eine Versorgung des Objekts mit einer Liftstation erwirken können, was nun nicht zum Nachteil des Vermieters bei Ermittlung eines künftig zulässigen Mietzinses gehen dürfe. Aus der durch das 3. WÄG neu eingeführten Bestimmung des § 12a Abs 7 letzter Satz MRG, wonach vom Mieter getätigte Investitionen zur Verbesserung des Mietgegenstandes angemessen zu berücksichtigen seien, ziehen die Revisionsrekurswerber den Schluß, bei Unterlassung von wertsteigernden Investitionen durch den Mieter, hier: Beteiligung an den Kosten des Lifteinbaus, sei das Vorhandensein solcher Investitionen fiktiv bei der Ermittlung des zulässigen Mietzinses zu berücksichtigen. Allenfalls sei dem Vermieter die Gelegenheit zu geben, diese Investition auf seine Kosten nachzuholen. Die Rechtsprechung kenne sehr wohl die Ermittlung eines fiktiven, zulässigen Hauptmietzinses etwa dort, wo der angemessene Mietzins durch Zerlegung eines Bestandobjektes in mehrere getrennt vermietbare Einheiten ermittelt wurde.

Rechtliche Beurteilung​

Diesem von den Revisionsrekurswerbern angestrebten Ergebnis steht die Anordnung des § 12a Abs 8 MRG entgegen, die die Bestimmung des § 16 Abs 1 MRG einschränkt durch die Anwendung der Bestimmungen des § 12a Abs 2, also die Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit verlangt und andererseits nach § 12a Abs 7 letzter Satz MRG die vom Hauptmieter getätigten Aufwendungen zur Verbesserung des Mietgegenstandes angemessen zu berücksichtigen vorschreibt.

Gemäß § 12a Abs 7 MRG sind bei Ermittlung des nach § 16 Abs 1 MRG zulässigen Hauptmietzinses die Verhältnisse im Zeitpunkt der Unternehmensveräußerung bzw der Verpachtung zugrundezulegen. Im Fall der Bestimmung des zulässigen Hauptmietzinses nach § 12a Abs 8 MRG sind dabei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Entscheidung maßgebend. Das ergibt sich daraus, daß der bestimmte Hauptmietzins ein erst in naher Zukunft liegendes Ereignis betreffen soll (5 Ob 10/98a).

Die Maßgeblichkeit der tatsächlichen Verhältnisse im Entscheidungszeitpunkt hat unzweifelhaft zur Folge, daß die mögliche, aber nicht durchgeführte Errichtung einer Liftstation im 2. Stock des Hauses außer Betracht zu bleiben hat. § 12a Abs 7 MRG schließt es aus, daß der Mietgegenstand in einer anderen als der derzeit gegebenen Ausgestaltung der Mietzinsbestimmung zugrundegelegt wird, weil ja bei einer solchen Vorgangsweise ein anderer (= fiktiver) als der tatsächliche Mietgegenstand der Beurteilung zugrundegelegt würde (5 Ob 10/98a).

Damit ist die Frage, ob dem Vermieter Gelegenheit gegeben werden müßte, diese wertsteigernde Investition auf eigene Kosten durchzuführen, ebenso belanglos wie die Frage einer theoretisch möglichen Unterteilung des Bestandobjekts. (Der in WoBl 1992/64 veröffentlichten Entscheidung lag ein Fall des § 12 Abs 3 MRG aF zugrunde, weshalb dort der Hauptmietzins nur nach § 16 Abs 1 MRG zu ermitteln war. Daraus versteht sich das Ergebnis der "bestmöglichen Verwertung" im Fall einer Neuvermietung.)

Eine gesetzliche Grundlage für die von den Rechtsmittelwerbern zugrundegelegte Rechtswidrigkeit der Unterlassung von Verbesserungsmaßnahmen durch den Mieter und die daran geknüpfte Rechtsfolge eines fiktiven, zulässigen Hauptmietzinses bietet § 12a Abs 7 letzter Satz MRG nicht.

Rechtswidrig kann die Weigerung des Mieters, sich an einer Vereinbarung nach § 4 Abs 3 Z 2 MRG zu beteiligen, nicht sein. Daß der Mieter einer Duldungsverpflichtung im Sinn des § 8 Abs 2 Z 1 MRG zuwidergehandelt hätte, wurde nicht einmal behauptet.

Selbst wenn der Mieter die Errichtung der Liftstation im 2. Stockwerk finanziert hätte, hätte der bei Zugrundelegung des dadurch geschaffenen objektiven Nutzens angemessene Hauptmietzins wegen der Aufwendungen des Mieters eine Kürzung zu erfahren gehabt (5 Ob 10/98a).

Zu Recht haben daher die Vorinstanzen die Frage, warum die Errichtung einer Liftstation im 2. Stock des Hauses unterblieb, bei der Ermittlung des nach § 12a Abs 8 MRG zulässigen Mietzinses außer Betracht gelassen.

In Anbetracht der in der Entscheidung 5 Ob 10/98a geklärten Maßgeblichkeit der tatsächlichen Verhältnisse im Entscheidungszeitpunkt für die Ermittlung von zulässigen Hauptmietzinsen gemäß § 12a Abs 8 MRG lag eine Rechtsfrage im Sinn des § 528a ZPO nicht vor, was zur Zurückweisung des außerordentlichen Revisionsrekurses zu führen hatte.