OGH 5Ob5/96

Spruch:

Dem Revisionrekurs wird Folge gegeben.

Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben. Die Rechtssache wird zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen.

Text

Begründung

Die Erstantragstellerin ist zur Hälfte, die Zweit- und die Drittantragstellerinnen sind zu je einem Viertel Eigentümer der Liegenschaft EZ ***** Grundbuch ***** mit dem Haus *****. Mit Mietvertrag vom 28.5.1973 wurde die im Erdgeschoß des Hauses gelegene Wohnung top Nr. 1 dem Ehegatten der Antragsgegnerin zu einem Pauschalmietzins von S 750, wertgesichert, in Bestand gegeben. Dieser trat in der Folge seine Hauptmietrechte an die Antragsgegnerin ab. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses betrug der Betriebskostenanteil der gegenständlichen Wohnung monatlich S 326.

Mit dem am 27.7.1994 bei der Schlichtungsstelle eingebrachten Antrag begehrten die Antragstellerinnen die Aufspaltung des Pauschalmietzinses gemäß § 15 Abs 4 MRG sowie die Festsetzung des Hauptmietzinses mit S 1.291 ab 1.8.1994. Dieser ergebe sich aus dem vereinbarten Pauschalmietzins von S 750 abzüglich des Betriebskostenanteiles 1973 von S 326 zuzüglich Wertsicherungserhöhung per 7/91 in Höhe von S 541.

Die Antragsgegnerin wendete ein, daß der ursprüngliche Pauschalmietzins seit dem Jahre 1978 in Hauptmietzins, Betriebskosten, Wertsicherung, Überweisungsspesen, Zinszettelgebühr und Umsatzsteuer aufgegliedert werde. Ihr seien auch Betriebskosten vorgeschrieben worden; allfällige Betriebskostenguthaben seien ihr zugekommen. Es werde daher seit diesem Zeitpunkt kein Pauschalmietzins mehr entrichtet, weshalb § 15 Abs 4 MRG nicht angewendet werden könne.

Die Schlichtungsstelle wies den Antrag ab.

Das gemäß § 40 Abs 1 MRG angerufene Erstgericht stellte fest, daß die Antragsgegnerin für ihre Wohnung ab 1.8.1994 anstelle des pauschal vereinbarten Mietzinses einen Hauptmietzins (valorisiert bis 1.7.1991) von S 965, zuzüglich gesetzlicher Betriebskosten, laufender öffentlicher Abgaben und Umsatzsteuer zu entrichten habe. Dieser Mietzins sei gemäß § 16 Abs 6 MRG wertgesichert. Es ging hiebei im wesentlichen von folgenden Feststellungen aus:

Der dem Bestandverhältnis zugrundeliegende Mietvertrag vom 28.5.1973 lautet in seinen für das Entgelt relevanten Punkten:

"III: Als Mietzins wird (ein) am I. eines jeden Monats im vorhinein zur Zahlung fällig werdender Betrag von S 750 vereinbart. Dieser Betrag stellt einen Pauschalmietzins dar, in welchem die Betriebskosten welcher Art immer enthalten sind.

XIII: Zur Sicherung der Wertbeständigkeit des Mietzinses wird vereinbart, daß dieser in der Weise wertgesichert zu entrichten ist, als sich der vom Österreichischen Statistischen Zentralamt in Wien verlautbarte Verbraucherpreisindex II nach oben oder unten verändert. Hiebei sind Schwankungen bis 10 % unberücksichtigt zu lassen, darüberhinausgehende Schwankungen jedoch voll, also auch unter Einbeziehung der 10 %, in Anrechnung zu bringen. Nach jeder solchen Neufestsetzung bleibt der Bestandzins so lange wieder konstant, bis von der letzten Neufestsetzung an gerechnet der Index wieder um mehr als 10 % verändert wird. Als Vergleichsbasis für Schwankungen hat der Index für den Monat Juni 1973 zu gelten."

Der auf das Bestandobjekt im Jahr 1973 pro Monat entfallende Grundsteuer- und Betriebskostenanteil betrug rund S 326. Die Antragsgegnerin trat mit Zustimmung der Hauseigentümer vor fünf oder sechs Jahren auf Mieterseite in das Bestandverhältnis ein und übernahm daraus alle Rechte und Pflichten. Die Antragstellervertreterin (Hausverwaltung) übersandte der Antragsgegnerseite laufend Mietzinsvorschreibungen, Betriebskosten- und Mietzinsabrechnungen sowie Mitteilungen über Indexerhöhungen. In den Mietzins- und Betriebskostenabrechnungen schlüsselte sie den von der Antragsgegnerseite zu leistenden valorisierten Pauschalmietzins auf, um die Bedienung der Mietzinsreserve transparent darzustellen. Die Abrechnungen ließen aber leicht erkennen, daß die Antragstellervertreterin (Hausverwaltung) nur den wertgesicherten Pauschalmietzins jeweils zuzüglich 10 % Umsatzsteuer einhob. Gleiches gilt für die - entsprechend der Bedienung der Mietzinsreserve aufgeschlüsselten - Mietzinsvorschreibungen. Im übrigen richtete die Antragstellervertreterin (Hausverwaltung) auch Mitteilungen über die Indexerhöhung an die Antragsgegnerseite, aus denen sich klar (ohne näheres Studium und ohne Rechenoperationen) ergab, daß nur der valorisierte Pauschalmietzins eingehoben wird. Gutschriften für und Nachzahlungsforderungen gegenüber der Antragsgegnerin ergaben sich ausschließlich deswegen, weil sie (fast) nie den Vorschreibungen entsprechende Beträge an die Antragstellervertreterin (Hausverwaltung) zahlte; deren Abrechnungen wurden jedoch stets akzeptiert. Mit Schreiben vom 28.7.1978 teilte die Hausverwaltung dem Ehegatten der Antragsgegnerin aufgrund dessen Beschwerde vom 20.2.1978, ihm seien auch Betriebskosten zur Zahlung vorgeschrieben worden, mit, daß ihm nur der wertgesicherte Pauschalmietzins samt Zinszettelgebühr und Überweisungsspesen vorgeschrieben worden sei.

Diesen Sachverhalt beurteilte das Erstgericht rechtlich dahin, daß § 15 Abs 4 MRG idF des 3. WÄG die Möglichkeit eröffnet habe, einen vereinbarten Pauschalmietzins pro futuro in einzelne Bestandteile aufzugliedern. Diese Möglichkeit sei hier gegeben, weil die Antragstellerinnen stets nur den wertgesicherten Pauschalmietzins eingehoben hätten. Die "Vorschreibungsweise" des Mietzinses habe nie als ein Verhalten gewertet werden können, das auf ein Abgehen von der Pauschalmietzinsvereinbarung hätte schließen lassen. Bei der Aufgliederung des Pauschalmietzinses nach § 15 Abs 4 MRG werde der Hauptmietzins durch Abzug der anteiligen Betriebskosten (Bewirtschaftungskosten) des Jahres ermittelt, in dem der Mietzins vereinbart worden sei. Nach Abzug des Betriebskostenanteiles von S 326 vom vereinbarten Pauschalmietzins ergebe sich ein Betrag von S

424. Diesem Betrag sei die Wertsicherung von Juni 1973 bis Juli 1991 in Höhe von S 541 hinzuzurechnen, sodaß der Hauptmietzins S 965 betrage. Dieser sei gemäß § 16 Abs 6 MRG zu valorisieren. Zum Hauptmietzins kämen noch Betriebskosten, laufende öffentliche Abgaben und Umsatzsteuer. Die von den Antragstellern vorgeschlagene Hinzurechnung des Betriebskostenanteiles 1973 zum valorisierten Hauptmietzins sei nicht gerechtfertigt, weil neben dem valorisierten Hauptmietzins die weiteren Mietzinsbestandteile zu leisten seien. Hinsichtlich der Umsatzsteuer ergebe sich aus dem Vertragstext keine eindeutige Vereinbarung. Die Antragsgegnerin habe jedoch die Mietzinsabrechnungen seit 1992 akzeptiert, in denen dem valorisierten Pauschalmietzins jeweils die Umsatzsteuer hinzugerechnet worden sei, sodaß von einer Zustimmung der Antragsgegnerin ausgegangen werden könne. Die Regelung des § 15 Abs 4 MRG sei insoferne nicht ganz unmißverständlich, als in den Erläuternden Bemerkungen zum Entwurf eines Bundeswohnrechtsgesetzes davon gesprochen worden sei, daß der Gesamtmietzins sich trotz Aufspaltung nicht erhöhen sollte. Sinnvollerweise sei diese Bestimmung aber so auszulegen, daß als Folge der Aufspaltung in Hinkunft die Betriebskosten in Höhe des tatsächlichen Anfalles weiterverrechnet werden könnten. Der Hauptmietzins könne in jener Höhe begehrt werden, die sich aufgrund des "dargestellten Vergleiches" ergebe.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin nicht Folge und erklärte den ordentlichen Revisionsrekurs - da Rechtsfragen der in § 528 Abs 1 ZPO genannten Art nicht zu lösen gewesen seien - für nicht zulässig. Es führte folgendes aus:

Stehe fest, daß die Antragstellerinnen laut ihren Mietzinsvorschreibungen und -abrechnungen nur den (wertgesicherten) Pauschalmietzins (zuzüglich 10 % Umsatzsteuer) eingehoben und eine Aufschlüsselung des Mietzinses nur zur Darstellung der Mietzinsreserve vorgenommen hätten, so könne entgegen der Meinung der Rekurswerberin nicht gesagt werden, daß der ursprünglich vereinbarte Pauschalmietzins schon seit Jahren aufgespaltet worden sei. Jedenfalls könne dem festgestellten Sachverhalt nicht entnommen werden, daß die Vermieter versucht hätten, das Risiko vorhersehbarer Erhöhungen der sie treffenden Lasten, insbesondere der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, auf die Mieterin zu überwälzen. Die Voraussetzungen für eine Antragstellung nach § 15 Abs 4 MRG idF des

3. WÄG seien daher gegeben. Richtig sei, daß eine sich bei der Spaltung ergebende Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung wahrzunehmen sei. Auf die Rüge der Rekurswerberin, das Erstgericht habe keine Erhebungen über die Zulässigkeit des von ihm ermittelten Hauptmietzinses gepflogen, brauche jedoch nicht eingegangen zu werden, weil die Rekurswerberin selbst in ihrem Rechtsmittel nicht konkret darlege, aus welchen Gründen bzw inwieweit der errechnete Hauptmietzins im Jahr 1973 (oder aufgrund der Wertsicherungserhöhung zu einem späteren Zeitpunkt) unzulässig (gewesen) sein soll. Schließlich könne der Rekurswerberin auch nicht darin gefolgt werden, daß sich die Wertsicherung nicht vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses an berechnet werden dürfe. Aus § 15 Abs 4 MRG ergebe sich, daß die Wertsicherung, wenn beim Pauschalmietzins eine (zulässige) Wertsicherung vereinbart gewesen sei, ohne Rücksicht auf die seinerzeit vereinbarte Art nach § 16 Abs 6 MRG nF richte. Dies könne aber nicht bedeuten, daß dem Ausgangsmonat Juli 1991 nur der nominelle Hauptmietzins zugrunde zu legen sei und die bis dahin zulässigerweise vorgenommene Wertsicherung unbeachtlich bleibe. Ausgangsbetrag für die künftige Wertsicherung iSd § 16 Abs 6 MRG sei hier daher der sich aus der im Mietvertrag vereinbarten Wertsicherung für Juli 1991 ergebende Erhöhungsbetrag.

Gegen diese Rekursentscheidung richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, die angefochtene Entscheidung im Sinne der Abweisung des Sachantrages der Antragstellerinnen abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Antragstellerinnen haben von der ihnen eingeräumten Möglichkeit zur Erstattung einer Revisionsrekursbeantwortung keinen Gebrauch gemacht.

Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil eine Rechtsprechung zu § 15 Abs 4 MRG idF des 3. WÄG fehlt; er ist im Sinne des Aufhebungsantrages auch berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

Die Rechtsmittelwerberin macht zusammengefaßt geltend, die Voraussetzungen des § 15 Abs 4 MRG seien mangels Vorhandenseins eines echten Pauschalmietzinses nicht gegeben; durch die schon lange aufgesplittete Vorschreibung sei bei ihr der subjektive Eindruck entstanden, daß ein aufgesplitteter Mietzins zu bezahlen sei. Nach den Übergangsvorschriften (Artikel II Abschnitt II Z 5 3. WÄG) sei § 15 Abs 4 MRG für Pauschalmietzinsvereinbarungen, welche vor Inkrafttreten des 3. WÄG getroffen wurden, unanwendbar. Die vom Erstgericht vorgenommene Valorisierung sei unrichtig; die Indexzahl für Juli 1991 (§ 16 Abs 6 MRG idF des 3. WÄG) gelte auch für die Valorisierung eines aufgespaltenen Mietzinses. Bereits in den Erläuternden Bemerkungen zum Bundeswohnrechtsgesetz sei die Rede davon gewesen, daß sich der Gesamtmietzins trotz Aufsplittung nicht erhöhen solle.

Hiezu wurde erwogen:

Aus den erstgerichtlichen Feststellungen ergibt sich, daß der Antragsgegnerin immer nur der (wertgesicherte) Pauschalmietzins vorgeschrieben wurde; zur behaupteten "Novation" ist es nicht gekommen. Daß bei der Antragsgegnerin subjektiv ein anderer Eindruck entstand, weil die Hausverwaltung im Hinblick auf die Hauptmietzinsabrechnung und den Umstand, daß im Laufe der Zeit die anteiligen Betriebskosten den zu zahlenden Pauschalmietzins überstiegen, rechnerisch neben einem Betriebskostenbetrag einen "negativen" Hauptmietzins ansetzte, vermag hieran nichts zu ändern.

In der von der Rechtsmittelwerberin zitierten Übergangsbestimmung des Artikel II Abschnitt II Z 5 des 3. WÄG wird lediglich der Grundsatz zum Ausdruck gebracht, daß es für die Rechtswirksamkeit von Mietzinsvereinbarungen auf das im Abschlußzeitpunkt geltende Recht ankommt (Würth/Zingher, Wohnrecht 1994, 357 Anm 8). Ein Ausschluß der Anwendung des durch das 3. WÄG neu geschaffenen § 15 Abs 4 MRG auf "Altverträge" ergibt sich hieraus nicht. Vielmehr folgt aus Z 1 der genannten Übergangsbestimmung, daß die mietrechtlichen Änderungen des

3. WÄG auch für vor seinem Inkrafttreten geschlossene Mietverträge gelten.

Die Vorinstanzen haben somit grundsätzlich zu Recht eine Aufgliederung des Pauschalmietzinses gemäß § 15 Abs 4 MRG vorgenommen. Zweck dieser Regelung ist es, die Verwaltung, vor allem bei der Hauptmietzinsabrechnung, zu erleichtern und für die Zukunft eine valorisierte Einhebung, jedenfalls der Betriebskosten, zu ermöglichen (vgl den Ausschußbericht bei Würth/Zingher aaO 39). Die noch im Initiativantrag enthaltene Wendung "in gleicher Höhe" wurde aus der Neuregelung gestrichen. Damit kann der Vermieter nach Durchführung der Aufgliederung künftig anstelle der ermittelten Betriebskostenkomponente die Betriebskosten in der aktuell auf den Mietgegenstand entfallenden Höhe verlangen (Tades/Stabentheiner, Das

3. WÄG, ÖJZ 1994, Sonderheft 25; Ostermayer, Mietrecht, § 15 MRG Anm 2).

Im vorliegenden Fall besteht kein Streit darüber, daß die Betriebskostenkomponente 1973 - in welchem Jahr der Pauschalmietzins vereinbart worden war - S 326, die Hauptmietzinskomponente 1973 somit S 424 beträgt. Da ursprünglich eine Wertsicherung vereinbart war, valorisiert sich der Hauptmietzins "entsprechend" der Regelung des § 16 Abs 6 MRG. Dies versteht die Antragsgegnerin (vgl auch ihre Rekursausführungen AS 53) offenbar dahin, daß nicht die bis Juli 1991 vertraglich valorisierte Hauptmietzinskomponente (nach den Berechnungen des Erstgerichtes S 965), sondern der Ausgangsbetrag von S 424 die Basis der Wertsicherung ab Juli 1991 zu bilden hat. Das würde bedeuten, daß die vertragliche Valorisierung (deren Zulässigkeit nicht in Zweifel gezogen wurde), wie sie von 1973 bis 1991 eingetreten ist, nunmehr unbeachtlich wäre. Hingegen hätte die Auffassung der Vorinstanzen, bereits ab Juli 1991 sei gemäß § 16 Abs 6 MRG zu valorisieren, zur Folge, daß die vertragliche Wertsicherung schon vor dem sich aus § 15 Abs 4 MRG ergebenden Spaltungszeitpunkt durch die gesetzliche Wertsicherung abgelöst würde. Beide Berechnungsweisen sind nach Auffassung des erkennenden Senates abzulehnen:

Gemäß dem ersten Satz des § 15 Abs 4 MRG ist der aufgegliederte Mietzins ab dem auf den Antragstag folgenden Zinstermin zu entrichten (hier ab 1.8.1994). Bis dahin bleibt es daher bei der vertraglichen Valorisierung (soweit eine solche zulässig vereinbart wurde). Nach dem letzten Satz der in Rede stehenden Bestimmung ist zwar § 16 Abs 6 MRG "entsprechend" anzuwenden; hiebei ist jedoch auf die Gesamtregelung in ihrem Zusammenhang Bedacht zu nehmen. Auf die Indexzahl für Juli 1991 (letzter Indexsprung) wird dort deshalb abgestellt, um die Valorisierung der im MRG genannten Sätze (zB S 7,40 bzw S 14,80 für Kategorie D) kontinuierlich fortzuführen (Würth/Zingher aaO § 16 MRG Anm 22); inzwischen ist mit Juli 1994 ein weiterer Indexsprung erfolgt (Würth, Indexsprung 1994, WoBl 1994, 165). Die somit aus ganz anderen Gründen erfolgte Anführung des Monats Juli 1991 in § 16 Abs 6 MRG bedeutet nicht, daß künftig bei einer Pauschalmietzinsspaltung der Übergang von der vertraglichen zur gesetzlichen Valorisierung mit diesem Monat zu erfolgen hätte. Erst die bis zur Aufspaltung gemäß der vertraglichen Wertsicherungsklausel aufgewertete Hauptmietzinskomponente ist ab diesem Zeitpunkt (hier ab 1.8.1994) nach der gesetzlichen Regel aufzuwerten.

Fällt die Spaltung nicht mit einem allgemeinen Indexsprung zusammen, so wäre bei der auf die Spaltung folgenden, zu einer Kundmachung des Bundesministers für Justiz führenden Indexveränderung nicht der volle Sprung seit der letzten allgemein maßgeblichen Indexzahl, sondern nur die seit der Spaltung eingetretene Änderung zu berücksichtigen, weil es bei unterschiedlichen Ausgangsmonaten sonst zu einer Überschneidung von vertraglicher und gesetzlicher Valorisierung käme. Sodann wäre der - die Verwaltung vereinfachende - Anschluß an den sich allgemein aus § 16 Abs 6 MRG ergebenden Valorisierungsrhythmus entsprechend den Kundmachungen des Bundesministers für Justiz vollzogen.

Im vorliegenden Fall fehlen Feststellungen zur Höhe der bis einschließlich Juli 1994 nach der vertraglichen Regel aufgewerteten Hauptmietzinskomponente von ursprünglich S 424; dieser noch zu ermittelnde Betrag ist ab 1.8.1994 gemäß § 16 Abs 6 MRG im Sinne der obigen Ausführungen wertgesichert.

Die Rechtssache war daher unter Aufhebung der vorinstanzlichen Sachbeschlüsse zur Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückzuverweisen.