OGH 5Ob33/93

Spruch:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Text

Begründung

Mit dem am 26.Juli 1991 bei der Schlichtungsstelle des Magistratischen Bezirksamtes für den *****Bezirk eingebrachten Antrag begehrte Peter S***** als Mieter der 189,38 m2 großen Wohnung Nr.***** im Haus der Antragsgegner von diesen die Zustimmung zu der von ihm geplanten Bauführung, nämlich der Abtrennung eines Raumes von einem vorhandenen Kabinett und den Einbau eines zweiten Badezimmers in diesem neu geschaffenen Raum. Die Veränderung entspräche dem Stand der Technik, der Übung des Verkehrs und liege in seinem wichtigen Interesse. Da die einwandfreie Ausführung der Veränderung gewährleiset sei, er die Kosten trage, dadurch auch keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters zu besorgen sei und durch die Veränderung auch keine Schädigung des Hauses erfolge, begehre er die Ersetzung der von den Hauseigentümern verweigerten Zustimmung zu diesen Veränderungen.

Die Antragsgegner sprachen sich gegen diesen Antrag aus, weil die Errichtung eines zweiten Badezimmers in der Wohnung des Antragstellers keine Maßnahme im Sinne des § 9 Abs 2 Z 1 MRG darstelle. Es handle sich weder um eine Umgestaltung, die den Erfordernissen der Haushaltsführung diene, weil sich in der Wohnung ohnedies ein Badezimmer befinde, noch entspreche diese Veränderung der Übung des Verkehrs und diene sie auch nicht dem wichtigen Interesse des Mieters.

Das gemäß § 40 Abs 2 MRG vom Antragsteller angerufene Erstgericht ersetzte die Zustimmung der Antragsgegner zu der vom Antragsteller geplanten Bauführung. Es traf dabei folgende Feststellungen:

Der Antragsteller will ein zweites Badezimmer in der 189,38 m2 großen Wohnung einbauen, weil er in unmittelbarer Zukunft heiraten werde und Kinder geplant sind. Weiters beabsichtigt er, allfälligen Gästen in seiner Wohnung ein eigenes Badezimmer zur Verfügung zu stellen, insbesondere auch seinen Eltern, die in Tirol wohnen und Besuche bei ihm geplant haben. Der Antragsteller hat die Absicht, die geplanten Arbeiten durch befugte Professionisten durchführen zu lassen und die Kosten dafür zu tragen.

Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, daß der Einbau eines zweiten Badezimmers in einer Wohnung mit einer Größe von nahezu 200 m2 der Übung des Verkehrs entspreche und die geplante Bauführung auch einem wichtigen Interesse des Hauptmieters diene, weil er beabsichtige, zu heiraten und mit Kindern gemeinsam in der Wohnung zu wohnen. Infolge geplanter Beauftragung befugter Professionisten sei auch die einwandfreie Ausführung der Arbeiten gewährleistet, und die geplante Veränderung entspreche dem Stand der Technik. Daß eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder anderer Personen oder die Gefährdung von Personen zu besorgen sei, sei von den Antragsgegnern nicht vorgebracht worden. Da die geplante Veränderung die Errichtung einer sanitären Anlage darstelle, sei auch keine Verpflichtung des Hauptmieters zur Wiederherstellung des früheren Zutandes auszusprechen gewesen.

Das Gericht zweiter Instanz gab dem gegen den erstgerichtlichen Sachbeschluß erhobenen Rekurs der Antragsgegner Folge und änderte diesen Sachbeschluß dahin ab, daß es den Antrag auf Ersetzung der Zustimmung der Antragsgegner zu der vom Antragsteller beabsichtigten, aus dem dem erstgerichtlichen Sachbeschluß angeschlossenen, einen integrierenden Bestandteil desselben bildenden Einreichplan ersichtlichen Bauführung abwies, wobei es aussprach, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Das Rekursgericht ging aus rechtlichen Erwägungen auf die im Rekurs bekämpfte Feststellung, der Antragsteller wolle ein zweites Badezimmer einbauen, weil er in unmittelbarer Zeit heiraten werde und Kinder geplant seien, und die gewünschte Feststellung, diese Absicht sei wenig glaubhaft und deren Realisierung in absehbarer Zeit eher unwahrscheinlich, nicht ein, ließ das Bestehen eines wichtigen Interesses des Antragstellers an der beabsichtigten Veränderung des Mietgegenstandes mangels Relevanz dahingestellt und führte in rechtlicher Hinsicht im wesentlichen folgendes aus:

Der Antragsteller stehe auf dem Standpunkt, es handle sich bei dem von ihm geplanten Einbau eines zweiten Badezimmers um eine unter § 9 Abs 2 Z 1 MRG zu subsumierende Maßnahme, die der Vermieter dulden müsse, ohne die Wiederherstellung des früheren Zustandes nach Beendigung des Mietverhältnisses begehren zu können. Dementsprechend habe er auf den Einwand der Antragsgegner, die Zustimmung sei, wenn überhaupt, so nur unter Bedachtnahme auf § 9 Abs 3 MRG zu ersetzen (AS 19), mit dem Vorbringen reagiert, es bestehe keine Verpflichtung zur Wiederherstellung des vorigen Zustandes. Der Antragsteller habe damit unmißverständlich zu erkennen gegeben, daß er die Ersetzung der Zustimmung des Vermieters ausschließlich nach der Bestimmung des § 9 Abs 2 MRG anstrebe, weshalb auch nur die Voraussetzungen nach dieser Gesetzesbestimmung zu prüfen seien. Selbst wenn man aber den Antrag auch auf seine Berechtigung nach § 9 Abs 1 MRG prüfen wollte, so wäre für den Antragsteller damit nichts gewonnen, weil er bisher noch nicht erklärt habe, sich für den Fall der Verneinung der Voraussetzungen des § 9 Abs 2 MRG zur Wiederherstellung des früheren Zustandes nach Beendigung des Mietverhältnisses zu verpflichten. Eine derartige Verpflichtungserklärung wäre aber materiellrechtliche Voraussetzung für eine stattgebende Entscheidung. Zu prüfen sei daher nur, ob es sich bei der geplanten Maßnahme um die Errichtung oder die den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von sanitären Anlagen handelt. Das Rekursgericht vermöge dabei nicht der in MietSlg 41.216 geäußerten Auffassung zu folgen, wonach auch "die Errichtung eines weiteren Badezimmers als Umgestaltung sanitärer Anlagen im Sinne von deren Erweiterung" angesehen werden könne, wenn Größe und vereinbarter Zweck des Bestandobjektes eine Widmung des Wohnraumes für einen Personenkreis in einer Größe unterstelle, die einen zweiten Sanitärblock als den Erfordernissen der Haushaltsführung dienlich erscheinen ließe. Eine derartige Auslegung würde nämlich einen nicht zu rechtfertigenden und vom Gesetzgeber gar nicht gewollten Eingriff in die Privatautonomie des Hauseigentümers darstellen. Wenn § 9 Abs 2 Z 1 MRG bei gewissen typischerweise zur Verbesserung des Mietgegenstanes führenden Veränderungen dem Vermieter in Abänderung des § 1109 ABGB das Recht nehme, die Wiederherstellung des früheren Zutandes zu verlangen, so müsse diese die Vermieterrechte stark einschränkende Bestimmung restriktiv auf solche Maßnahmen bezogen werden, deren objektive Nützlichkeit für jeden weiteren Wohnungsbenützer und insbesondere für den Vermieter außer Zweifel stehe. Dies treffe wohl für die Errichtung eines vorher nicht vorhandenen Bades, nicht aber für die Errichtung eines zweiten Badezimmers zu. Wenngleich eine derartige Maßnahme in einer Großwohnung durchaus der Übung des Verkehrs und unter den entsprechenden Voraussetzungen einem wichtigen Interesse des Mieters entsprechen möge, so erscheine es doch nicht gerechtfertigt, den Eigentümer des Bestandobjektes mit der Duldung einer derartigen in die Substanz des Hauses eingreifenden Maßnahme, die naturgemäß zu einer teilweisen Widmungsänderung führe, für alle Zukunft zu belasten. Unter Umgestaltung von sanitären Anlagen im Sinne des § 9 Abs 2 Z 1 MRG könne daher im Hinblick darauf, daß gesetzliche Einschränkungen der Privatautonomie im Zweifel restriktiv zu handhaben seien (ImmZ 1992, 194), die Errichtung eines zweiten Badezimmers, welches wohl den Wohnkomfort zu heben vermöge, dessen ungeachtet aber keinesfalls erforderlich sei, auch in einer Großwohnung von ca. 200 m2 nicht verstanden werden. Die Rekurswerber wiesen auch zutreffend darauf hin, daß sich eine "Umgestaltung" nur auf das bestehende Badezimmer beziehen könne, während die Schaffung eines zweiten (oder weiteren) Badezimmers jedenfalls nicht als "Errichtung" iSd § 9 Abs 2 Z 1 MRG angesehen werden könne. Der ausschließlich auf eine bedingungslose Ersetzung der Zustimmung der Vermieter gerichtete Antrag des Antragstellers sei daher in Stattgebung des Rekurses abzuweisen gewesen.

Den Ausspruch über die Zulässigkeit des ordentlichen Revisionsrekurses begründete das Rekursgericht mit dem Fehlen einer Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Frage, ob die Errichtung eines zweiten Badezimmers in einer Großwohnung eine den Erfordernissen der Haushaltsführung dienende Umgestaltung sanitärer Anlagen darstelle und die Übernahme der Verpflichtung zur Wiederherstellung des vorigen Zustandes materiellrechtliche Vorausetzung einer stattgebenden Entscheidung nach § 9 Abs 1 MRG sei.

Gegen diesen Sachbeschluß des Gerichtes zweiter Instanz richtet sich der Revisionsrekurs des Antragstellers mit dem Antrag, den angefochtenen Sachbeschluß im Sinne der Wiederherstellung des erstgerichtlichen Sachbeschlusses abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Antragsgegner beantragten in ihrer Rechtsmittelgegenschrift, dem Revisionsrekurs keine Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist zulässig, aber nicht berechtigt.

Rechtliche Beurteilung​

In seinem Revisionsrekurs wendet sich der Antragsteller in erster Linie gegen die Ansicht des Rekursgerichtes, sein Antrag sei lediglich auf § 9 Abs 2 Z 1 MRG, nicht jedoch auch auf § 9 Abs 1 Z 1 bis 7 MRG gestützt worden. Aufgrund des Vorbringens hinsichtlich seines Interesses gemäß § 9 Abs 1 Z 2 MRG ergebe sich jedoch klar, daß der gegenständliche Antrag auf "beide" Absätze des § 9 MRG gestützt worden sei und eine Einschränkung auf eine Prüfung nach § 9 Abs 2 MRG nicht zu erfolgen habe. Es sei daher unrichtig, daß sich der Mieter bei einer Prüfung nach § 9 Abs 1 MRG jedenfalls zur Wiederherstellung gemäß § 9 Abs 3 MRG verpflichten müsse. Dazu ist wie folgt Stellung zu nehmen:

Im Revisionsrekursverfahren ist mit Recht nicht mehr strittig, daß es sich bei den vom Antragsteller beabsichtigten Veränderungen des Mietgegenstandes um solche wesentlicher Natur handelt.

Unter welchen Voraussetzungen nun die von den Antragsgegnern verweigerte Zustimmung zu den beabsichtigten Veränderungen erzwingbar ist, also ein Duldungsanspruch des Antragstellers gegenüber den Antragsgegnern besteht, ist im § 9 Abs 1 und 2 MRG geregelt; Abs 3 leg cit bestimmt weiters, unter welchen Voraussetzungen entgegen § 1109 ABGB der Mieter berechtigt ist, den Mietgegenstand im veränderten Zustand zurückzustellen bzw in welchen Fällen keine Wiederherstellungspflicht des Mieters nach Ende des Bestandverhältnisses besteht (vgl Würth in Rummel, ABGB2, Rz 2 zu § 9 MRG; Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, Rz 1 zu § 9 MRG). Im § 9 Abs 1 Z 1 bis 4 MRG sind die positiven Anspruchsvoraussetzungen aufgezählt, in den Z 5 bis 7 leg cit hingegen alle Umstände, die dem Duldungsanspruch des Mieters entgegenstehen. Damit die Duldungspflicht des Vermieters gegeben ist, müssen sowohl die positiven als auch die negativen Voraussetzungen vorliegen, wobei die Behauptungs- und Beweislast hinsichtlich der positiven Voraussetzungen den Mieter, jene hinsichtlich der negativen Voraussetzungen den Vermieter trifft (Würth in Rummel, aaO, Rz 6 zu § 9 MRG; Würth-Zingher, aaO, Rz 12 zu § 9 MRG; MietSlg 39/43 = SZ 60/196). Eine Abwägung der Interessen hat nicht stattzufinden (Würth in Rummel, aaO, Rz 6 zu § 9 MRG; Würth-Zingher, aaO, Rz 9 zu § 9 MRG; MietSlg 42.213 = WoBl 1991/155).

§ 9 Abs 1 Z 2 MRG nennt als eine der positiven, vom Mieter zu behauptenden und zu beweisenden Anspruchsvoraussetzungen den Umstand, daß die beabsichtigte Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Mieters dient. Handelt es sich jedoch um eine der im § 9 Abs 2 Z 1 bis 5 MRG taxativ aufgezählten (Würth in Rummel, aaO, Rz 6 zu § 9 MRG; Würth-Zingher, aaO, Rz 9 zu § 9 MRG) sogenannten privilegierten Veränderungen, so wird das Vorliegen von deren Verkehrsüblichkeit sowie das wichtige Interesse des Mieters an diesen Veränderungen, also das Vorliegen der Voraussetzungen des Abs 1 Z 2 leg cit, unwiderleglich vermutet (Würth in Rummel, aaO, Rz 6 zu § 9 MRG; Würth-Zingher, aaO, Rz 10 zu § 9 MRG). Daraus folgt, daß bei beabsichtigten Veränderungen, die nicht zu den in Abs 2 leg cit genannten privilegierten Arbeiten gehören, der Mieter zu behaupten und nachzuweisen hat, daß die angestrebte Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und seinem wichtigen Interesse dient, wobei bezüglich der Übung des Verkehrs auf objektive Umstände abzustellen ist, beim "wichtigen Interesse" des Mieters auf das subjektive Interesse des Bestandnehmers an der beabsichtigten Änderung (vgl MietSlg 22.314, 40.267).

Die Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall führt zu folgendem Ergebnis:

Der Antragsteller hat die Absicht, in der von ihm gemieteten Wohnung (ua) durch Abbruch und Neuaufführung einer Wand ein zweites Badezimmer zu schaffen. Eine im Sinne des § 9 Abs 2 MRG privilegierte Veränderung liegt nach Z 1 dann vor, wenn Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (zentrale Wärmeversorgungs-) oder sanitäre Anlagen errichtet oder den Erfordernissen der Haushaltsführung dienlich umgestaltet werden (Krejci in Korinek-Krejci, HBzMRG, 260). Bei Auslegung dieser Bestimmung und damit bei Beurteilung der Frage, ob die Schaffung eines zweiten Badezimmers dieser Bestimmung zu unterstellen ist, darf - entgegen der Ansicht des Revisionsrekurswerbers - nicht im Sinne der Wortinterpretation aus der Verwendung des Plurals (Errichtung oder Umgestaltung von "sanitären Anlagen") der Schluß gezogen werden, der Gesetzgeber habe auch die Errichtung eines zweiten Baderaumes oder mehrerer Badezimmer den privilegierten Arbeiten dieser Bestimmung unterstellen wollen. Zur Klarstellung des Sinnes dieser Regelung ist es vielmehr notwendig, auch deren Zweck und die vom Gesetzgeber normierten Rechtsfolgen dieser Bestimmung zu berücksichtigen. Da der Gesetzgeber mit den dort genannten Arbeiten Veränderungen erfassen wollte, die - unwiderleglich - sowohl der Übung des Verkehrs entsprechen, als auch einem wichtigen Interesse des Mieters dienen, muß doch gefragt werden, ob zur standardmäßigen Ausstattung einer Großwohnung zwei selbständige Badezimmer gehören. Großwohnungen von nahezu 200 m2 werden von förderungsrechtlichen Bestimmungen nicht erfaßt (vgl § 2 Z 1 WWFSG 1989). Auch in der Bauordnung für Wien ist das Vorhandensein von zwei selbständigen Baderäumen in einer Wohnung dieser Größe nicht gefordert (vgl § 90 Abs 2). Es kann daher in dieser allgemeinen Form nicht gesagt werden, es entspräche dem heutigen Standard, daß eine Großwohnung über zwei selbständige Baderäume verfügt. Der Oberste Gerichtshof billigt daher die vom Rekursgericht entgegen der in MietSlg 41.216 veröffentlichten Entscheidung des Senates 48 des Landesgerichtes für ZRS Wien vertretenen Rechtsmeinung vorgenommene Auslegung, wonach die Schaffung eines zweiten selbständigen Baderaumes innerhalb eines Wohnungsverbandes nicht als Errichtung oder Umgestaltung sanitärer Anlagen anzusehen ist, zumal unter Umgestaltung eines Baderaumes bloß Veränderungen an einem bereits vorhandenen Baderaum verstanden werden können. Stellen die hier beabsichtigten Veränderungen des Bestandgegenstandes somit keine privilegierten Arbeiten im Sinne des § 9 Abs 2 Z 1 MRG dar - daß diese Arbeiten im Sinne des § 9 Abs 2 Z 2 bis 5 MRG privilegiert wären, wurde weder behauptet noch könnte dies nach der Aktenlage angenommen werden -, so sind die Antragsgegner auch nicht zur Duldung der Schaffung eines zweiten Baderaumes verpflichtet, weil dann die im § 9 Abs 2 erster Halbsatz MRG normierte unwiderlegliche Vermutung nicht gilt. Der vom Antragsteller behauptete Duldungsanspruch hat somit den Nachweis des Vorliegens der Voraussetzungen des § 9 Abs 1 Z 2 MRG zur Voraussetzung, nämlich, daß die beabsichtigte Veränderung sowohl der Übung des Verkehrs entspricht, als auch seinem wichtigen Interesse dient. Das wichtige Interesse des Antragstellers an der beabsichtigten Veränderung hat der Revisionsrekurswerber auf die Behauptung gestützt, er werde in unmittelbarer Zukunft heiraten, es seien Kinder geplant und er habe die Absicht, allfälligen Gästen, insbesondere seinen Eltern bei deren geplanten Besuchen in Wien in seiner Wohnung ein eigenes Badezimmer zur Verfügung zu stellen. Das Rekursgericht ist zwar auf die im Rekurs der Antragsgegner gegen die im Sinne der diesbezüglichen Behauptungen des Antragstellers erfolgten Feststellungen des Erstgerichtes erhobene Beweisrüge aus rechtlichen Erwägungen nicht eingegangen, doch reichen die vom Antragsteller zur Darlegung seines wichtigen Interesses aufgestellten Behauptungen - deren Richtigkeit vorausgesetzt - allein zur abschließenden Beurteilung der Rechtssache aus. Das Gesetz verlangt nicht bloß, daß die gewünschte Veränderung im Interesse des Mieters liegt, es fordert vielmehr, daß sie einem wichtigen Interesse des Mieters dient. Bei den vom Antragsteller ins Treffen geführten Umständen handelt es sich ausschließlich um in die Zukunft weisende bloße Absichtserklärungen, denen nicht einmal hinsichtlich des Termines der Eheschließung konkrete Behauptungen zugrunde liegen. Damit wird aber das Vorliegen eines gegenwärtigen, die beantragten Maßnahmen bereits jetzt rechtfertigenden wichtigen Interesses nicht dargetan. Damit fehlt aber - zum Unterschied von der Regelung des § 18 MG (vgl Krejci, aaO, 260) - eine der beiden im § 9 Abs 1 Z 2 MRG für den Duldungsanspruch des Mieters unabdingbar geforderten Voraussetzungen. Steht damit schon fest, daß die Duldungspflicht der Anragsgegner keinesfalls gegeben ist, so erübrigt es sich, auf die im Revisionsrekurs weiters noch relevierte Frage einzugehen, ob der Antragsteller sich iS des § 9 Abs 3 MRG zur Wiederherstellung des früheren Zustandes für den Fall hätte verpflichten müssen, daß die Veränderungen zwar nicht zu den privilegierten Arbeiten hätten gezählt werden können, die beiden Voraussetzungen des § 9 Abs 1 Z 2 MRG aber doch erfüllt gewesen wären.

In der Abweisung des hier gestellten Sachantrages kann somit kein Rechtsirrtum erblickt werden.

Dem Revisionsrekurs mußte daher ein Erfolg versagt werden.