OGH 3Ob165/14g

Spruch:

Die Revision der beklagten Partei wird zurückgewiesen.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 1.117,08 EUR (darin 186,18 EUR Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.

Begründung

Den Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens bildet die Frage, ob der von der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die beklagte Partei, die frühere Verwalterin der Liegenschaft, geltend gemachte Schadenersatzanspruch verjährt ist. Die Klage, die am 14. August 2013 eingebracht wurde, wird darauf gestützt, dass die beklagte Partei im Jahr 2007 aus der Instandhaltungsrücklage insgesamt 18.145,73 EUR ‑ aus drei Rechnungen von Professionisten ‑ zu Unrecht ausgezahlt habe.

Die beklagte Partei war bis 31. Dezember 2007 mit der Verwaltung der Liegenschaft betraut; am 1. Jänner 2008 übernahm die Dr. N***** GmbH die Verwaltung. Es ist nicht feststellbar, wann die beklagte Partei dieser Gesellschaft die Unterlagen über die Hausverwaltung übergeben hat.

Mit Schreiben vom 15. April 2008 übermittelte die beklagte Partei den einzelnen Wohnungseigentümern die Aufwandsabrechnungen für 2007 einschließlich der Abrechnung der Instandhaltungsrücklage 2007. Ein Wohnungseigentümer ersuchte die beklagte Partei am 2. Mai 2008, ihm die Belege für die nun klagegegenständlichen drei Abrechnungspositionen zu übermitteln; dieses Ersuchen wurde zeitnah erfüllt. Der Wohnungseigentümer wandte sich etwa im Sommer 2008 an den nunmehrigen Klagevertreter und beauftragte ihn, die Richtigkeit der Rücklagenabrechnung mit der beklagten Partei abzuklären. Weil die außergerichtliche Korrespondenz zu keinem Ergebnis führte, beantragten der genannte Wohnungseigentümer und eine weitere Wohnungseigentümerin, beide vertreten durch den nunmehrigen Klagevertreter, mit einem mit 31. Dezember 2008 datierten Antragsschriftsatz am 5. Jänner 2009 beim Bezirksgericht Meidling die Überprüfung der Abrechnungen für das Jahr 2007 gemäß § 20 Abs 3 WEG in Bezug auf die drei Abrechnungspositionen der Instandhaltungsrücklagenabrechnung. Eine Gleichschrift dieses Antrags, der detailliertes Vorbringen zu den drei Positionen enthielt, wurde am 23. Februar 2009 im Haus angeschlagen. Im Lauf des vom Bezirksgericht Meidling durchgeführten außerstreitigen Verfahrens nahmen zumindest vier weitere Wohnungseigentümer (oder deren Vertreter) an mindestens einer Tagsatzung teil.

Am 29. April 2011 fasste das Bezirksgericht Meidling einen Sachbeschluss, der am 3. Mai 2011 im Haus angeschlagen wurde. Im Spruch dieses Sachbeschlusses wurde festgestellt, dass die Aufnahme der (Brutto‑)Beträge von 943,42 EUR, von 4.536,82 EUR und von 12.665,49 EUR, insgesamt 18.145,73 EUR, in die Abrechnung der Instandhaltungsrücklage 2007 unrichtig war und diese Beträge daher auszuscheiden sind.

Die beklagte Partei (dort Antragsgegnerin) erhob gegen diesen Sachbeschluss Rekurs, dem das Rekursgericht mit Beschluss vom 14. Dezember 2011 nicht Folge gab. Dieser Beschluss, der am 27. Jänner 2012 im Haus angeschlagen wurde, erwuchs in Rechtskraft.

Bei den Eigentümerversammlungen waren die Bedenken des Wohnungseigentümers gegen die Richtigkeit der Abrechnung der Instandhaltungsrücklage 2007 kein Thema.

Mit Zwischenurteil vom 8. Jänner 2014 verwarf das Erstgericht die von der beklagten Partei erhobene Verjährungseinwendung. Zwar hätten einzelne Wohnungseigentümer von der letztendlich auch vom Bezirksgericht Meidling rechtskräftig festgestellten Unrichtigkeit der Abrechnung für die Instandhaltungsrücklage 2007 spätestens zum 31. Dezember 2008 sehr detaillierte Kenntnisse gehabt. Dieses Wissen sei im Februar 2009 durch Hausanschlag sämtlichen Wohnungseigentümern zur Kenntnis gebracht worden. Das von zwei Wohnungseigentümern anstrengte Außerstreitverfahren habe evidentermaßen der (endgültigen) Klärung der Frage gedient, ob Pflichtverletzungen der beklagten Partei und eine unrichtige Abrechnung vorgelegen seien. Die Verjährungsfrist habe erst mit rechtskräftigem Abschluss des Msch‑Verfahrens im Februar 2012 zu laufen begonnen.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der beklagten Partei nicht Folge.

Schadenersatzansprüche gegen den Hausverwalter wegen schuldhafter Verletzung seiner vertraglichen Verwalterpflichten unterlägen einer dreijährigen Verjährungsfrist, die mit Kenntnis des Geschädigten von Schaden und Schädiger zu laufen beginne. Bei juristischen Personen komme es für diese (rechtserhebliche) „Kenntnis“ auf den Wissensstand der zur Vertretung der juristischen Person im betroffenen Bereich befugten Organmitglieder bzw der rechtsgeschäftlich bevollmächtigten Vertreter an. Dem Geschäftsherrn sei lediglich das Wissen solcher Personen zuzurechnen, die mit der Entgegennahme, Anzeige oder Ermittlung rechtserheblicher Tatsachen für ihn betraut worden seien.

Selbst wenn zwei Wohnungseigentümer Anfang des Jahres 2009 bereits einigermaßen detaillierte Kenntnisse über die einen Schadenersatzanspruch der klagenden Partei gegen die beklagte Partei begründenden Umstände gehabt hätten, sei dieses Wissen aber nicht der klagenden Partei als juristischer Person zurechenbar, weil die einzelnen Wohnungseigentümer weder organschaftliche noch bevollmächtigte Vertreter der Eigentümergemeinschaft seien und auch nicht grundsätzlich von ihr damit betraut (beauftragt) seien, für sie rechtserhebliche Umstände zu ermitteln, entgegenzunehmen oder anzuzeigen; solche Befugnisse habe ausschließlich der für die Eigentümergemeinschaft bestellte Verwalter. Daran ändere auch der Hausanschlag nichts, weil die „neue“ Hausverwalterin damit nur Kenntnis davon erlangt habe, dass zwei Wohnungseigentümer der früheren Verwalterin pflichtwidrige Verwalterhandlungen vorwerfen.

Der Lauf der Verjährungsfrist für die geltend gemachten Schadenersatzansprüche habe frühestens ab einer objektiven Kenntnis der maßgeblichen Tatumstände auf Seiten der klagenden Partei begonnen. Dieser Zeitpunkt könne frühestens mit der erstinstanzlichen Entscheidung des Bezirksgerichts Meidling ‑ nämlich dem Sachbeschluss vom 29. April 2011 ‑ angesetzt werden. Erst in dieser aufgrund aufgenommener Beweise getroffenen Feststellungsentscheidung sei ein für die klagende Partei ausreichend objektiviertes Tatsachensubstrat erkennbar gewesen, das ihre rechtserhebliche „Kenntnis“ von den tatsächlichen Umständen ‑ einschließlich eines Kausalzusammenhangs und eines schuldhaften Verhaltens der beklagten Partei in Ansehung ihrer Verwalterpflichten ‑ begründen habe können. Folglich habe die dreijährige Verjährungsfrist (§ 1489 ABGB) nicht vor dem 29. April 2011 zu laufen begonnen, weshalb die Klageansprüche am 14. August 2013 noch nicht verjährt gewesen seien.

Die Revision sei mangels höchstgerichtlicher Rechtsprechung zur Frage zulässig, ob die ausreichende Kenntnis der einzelnen Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft über einen Verstoß des Hausverwalters gegen Verwalterpflichten bereits als eine der Eigentümergemeinschaft zuzurechnende „Kenntnis des Schadens“ iSd § 1489 ABGB zu qualifizieren sei.

Rechtliche Beurteilung​

Entgegen diesem Ausspruch des Berufungsgerichts ist die Revision nicht zulässig.

In ihrer Revision führt die beklagte Partei (zusammengefasst) aus, das Berufungsgericht habe sich nicht mit der Frage einer Erkundigungspflicht der Eigentümergemeinschaft angesichts des detaillierten Antragsvorbringens im Msch‑Verfahren auseinandergesetzt. Spätestens dadurch, dass der Hausanschlag im Februar 2009 von allen Wohnungseigentümern zur Kenntnis genommen werden habe können, habe die dreijährige Verjährungsfrist zu laufen begonnen. Ein Geschädigter dürfe sich nicht einfach passiv verhalten und es darauf ankommen lassen, eines Tages zufällig Kenntnis von der Person des Ersatzpflichtigen oder den maßgeblichen Umständen zu erhalten.

Damit wird keine erhebliche Rechtsfrage dargestellt.

1. Die Behauptungs‑ und Beweislast für die die Verjährung begründenden Umstände, insbesondere den Beginn der Verjährungsfrist trifft denjenigen, der die Verjährungseinwendung erhebt (RIS‑Justiz RS0034198 [T1 und T2], RS0034456 [T4]). In diesem Sinn hat der Schadenersatzpflichtige den Beweis dafür zu erbringen, dass die maßgebliche Kenntnis auf Seiten des Schadenersatzgläubigers bereits zu einem bestimmten Zeitpunkt bestanden hat (RIS‑Justiz RS0034456 [T3]). Unklarheiten im Sachverhalt gehen zu Lasten des Schadenersatzpflichtigen (RIS‑Justiz RS0034456 [T2]).

2. Bei einer juristischen Person ist in Bezug auf die für den Beginn der Verjährungsfrist ausschlaggebende Kenntnis iSd § 1489 Satz 1 ABGB auf den Kenntnisstand der zur Vertretung in dem betreffenden Bereich nach außen berufenen Organmitgliedern von dem maßgeblichen anspruchsbegründeten Sachverhalt abzustellen, wobei es gleichgültig ist, ob der wissende organschaftliche Vertreter einzelvertretungsberechtigt oder gesamtvertretungsberechtigt ist und ob er mit der diese Kenntnis betreffenden Sache im Einzelfall für die juristische Person tatsächlich befasst war oder nicht (RIS‑Justiz RS0009172).

2.1. Die Eigentümergemeinschaft wird gemäß § 18 Abs 3 Z 1 WEG, wenn ein Verwalter bestellt ist, durch diesen (lit a), in Fragen des rechtlichen Verhältnisses zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter durch die nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer (lit b) und bei Bestellung eines Eigentümervertreters nach § 22 WEG in dem von der Interessenkollision betroffenen Geschäftsbereich nur durch den Eigentümervertreter vertreten (lit c).

Entsprechend dieser Bestimmung ist in Bezug auf die den Beginn der Verjährungsfrist markierenden Kenntniserlangung zwischen dem Zeitraum bis 31. Dezember 2007 einerseits und dem Zeitraum ab 1. Jänner 2008 andererseits zu differenzieren.

2.2. Für den Zeitraum bis 31. Dezember 2007 ist zu betonen, dass das Wissen des schädigenden Vertreters (um die Schädigung) nicht dem geschädigten Vertretenen zuzurechnen ist (RIS‑Justiz RS0114717). Aus diesem Grund kann es für den Beginn der Verjährung nicht auf den Kenntnisstand der beklagten Partei selbst ankommen.

Bis zum 31. Dezember 2007 war im Verhältnis zur beklagten Partei (als Verwalterin) die Mehrheit der Wohnungseigentümer vertretungsbefugt, weshalb nur deren Kenntnisstand von Bedeutung sein kann. Dass eine Mehrheit der Wohnungseigentümer von den für die Beurteilung eines Schadenersatzanspruchs gegen die beklagte Partei maßgeblichen Umständen bis zum Ende des Jahres 2007 Kenntnis erlangt hätte, ergibt sich aus dem Vorbringen der beklagten Partei nicht. Nach dem festgestellten Sachverhalt hat die beklagte Partei erst im Jahr 2008 einem Wohnungseigentümer die von diesem angeforderten Unterlagen zu den stritten Fällen zur Verfügung gestellt.

2.3. Für den Zeitraum ab der Bestellung eines neuen Verwalters ab 1. Jänner 2008 kommt die Vertretungsbefugnis nach lit b nicht mehr zum Tragen, weil die Verwalterstellung der beklagten Partei bereits beendet war; lit b stellt nämlich auf eine Interessenkollision ab (siehe etwa Löcker in Hausmann/Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht ³ § 18 WEG Rz 67). Somit kommt in der hier zu beurteilenden Konstellation für die Vertretungsbefugnis ab der Bestellung des neuen Verwalters ab 1. Jänner 2008 die lit a zum Tragen. In dieser ist eine Parallelverwaltung durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer ausgeschlossen ( Würth/Zingher/Kovanyi , Miet- und Wohnrecht II ²² § 18 WEG Rz 41). Entscheidend ist der Kenntnisstand des („neuen“) Verwalters (vgl 10 Ob 22/03p = RIS‑Justiz RS0009172 [T11]).

Nach den unbekämpften Feststellungen des Erstgerichts blieb offen, wann die beklagte Partei der neuen Verwalterin die relevanten Unterlagen übermittelt hat. Die Nichtfeststellbarkeit eines bestimmten Datums wirkt sich zu Lasten der für den Beginn der Verjährungsfrist beweispflichtigen beklagten Partei aus.

3. In ihrer Revision stellt die beklagte Partei eine der klagenden Partei zuzurechnende Verletzung der Erkundigungsobliegenheit (ab 2008) in den Vordergrund. Nach der Rechtsprechung kann das Ausmaß einer Erkundigungsobliegenheit im Zusammenhang mit dem Beginn der Verjährungsfrist immer nur einzelfallbezogen beurteilt werden (RIS‑Justiz RS0113916, RS0034374 [T31], RS0034524 [T12 und T22]).

3.1. Eine Erkundigungsobliegenheit des Geschädigten wird von der Rechtsprechung dann angenommen, wenn die für eine erfolgversprechende Anspruchsverfolgung notwendigen Voraussetzungen ohne nennenswerte Mühe in Erfahrung gebracht werden können; in diesem Fall gilt die Kenntnis schon als in dem Zeitpunkt erlangt, in dem sie bei angemessener Erkundigung zuteil geworden wäre (RIS‑Justiz RS0034327 [T1]). Die Obliegenheit darf nicht überspannt werden (RIS‑Justiz RS0034327 [T27]).

3.2. Die beklagte Partei bezieht sich in diesem Zusammenhang darauf, dass der Hausanschlag im Februar 2009 Anlass zu einer Erkundigung in Bezug auf einen möglichen der klagenden Partei zustehenden Schadenersatzanspruch gegeben hätte. Allerdings kann aus dem von zwei Wohnungseigentümern in einem Msch‑Antrag erhobenen Vorwurf einer unrichtigen Abrechnung noch nicht der Schluss gezogen werden, dass ein Schadenersatzanspruch wahrscheinlich ist und deshalb vom potenziell Geschädigten entsprechende Erkundigungen einzuholen wären. Gerade dann, wenn Ungewissheit darüber besteht, ob überhaupt ein Schaden entstanden ist und hierüber ein Rechtsstreit behängt, billigt die Rechtsprechung dem Geschädigten in der Regel zu, den Ausgang dieses Verfahrens abzuwarten, weil er erst dann über ausreichend sichere Informationen für eine mit Aussicht auf Erfolg zu erhebende Schadenersatzklage verfügt (RIS‑Justiz RS0034524 [T10], RS0034951 [T10, T19 und T22]). Diese Aussage kann ‑ einzelfallbezogen ‑ auch für die vorliegende Konstellation fruchtbar gemacht werden, in der in einem Abrechnungsstreit erst Grundlagen für einen möglichen Schadenersatzanspruch geklärt wurden.

3.3. Der Revisionswerberin gelingt es in diesem Zusammenhang nicht, eine in ihrer Bedeutung über die Umstände des Einzelfalls hinausreichende und aus diesem Grund erhebliche Rechtsfrage aufzuzeigen. Auch das Berufungsgericht ist nicht von dem ihm vorgeworfenen „Automatismus“, der Geschädigte dürfe jedenfalls den Ausgang eines Vorverfahrens abwarten, ausgegangen.

4. Die Revision der beklagten Partei ist daher mangels erheblicher Rechtsfrage zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 ZPO. Die klagende Partei hat in der Revisionsbeantwortung auf die fehlende Zulässigkeit der Revision der beklagten Partei hingewiesen, sodass ihr die Kosten der Revisionsbeantwortung zu ersetzen sind. Bei der mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage ausgesprochenen Zurückweisung einer Revision gegen ein Zwischenurteil findet kein Kostenvorbehalt nach § 52 ZPO statt (1 Ob 20/10p, 1 Ob 40/14k ua).