LVwG Vorarlberg LVwG-301-19/2018-R14

Im Namen der Republik!

Erkenntnis

Das Landesverwaltungsgericht Vorarlberg hat durch sein Mitglied Mag. Katharina Feuersinger über die Beschwerde 1. des F F, D-F, und 2. der L E R, CH-B, beide vertreten durch Lercher & Hofmann Rechtsanwälte GmbH, Röthis, gegen den Bescheid der Grundverkehrs-Landeskommission vom 28.09.2018 betreffend die Versagung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung, zu Recht erkannt:

Gemäß § 28 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Beschwerde Folge gegeben und dem von F F, D-F, vertreten durch Lercher & Hofmann Rechtsanwälte GmbH, Röthis, beantragten Erwerb der Grundstücke in den Einlagezahlen XX (Alpe D) und YY (Alpe O A), beide KG S, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung unter folgenden Auflagen erteilt:

1. Der Rechtserwerber und seine Rechtsnachfolger haben die Alpen D und O A bzw die land- und alpwirtschaftlich nutzbaren Flächen (Alpfutterflächen) an einen Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt zu ortsüblichen Bedingungen zu verpachten und dafür zu sorgen, dass die Alpbewirtschaftung in Verbindung mit einer ständigen Behirtung der Tiere durch diese Landwirte auch gewährleistet ist.

2. Der Rechtserwerber und seine Rechtsnachfolger haben die erstmalige Verpachtung und in der Folge jeden Pächterwechsel jeweils binnen 14 Tagen ab Abschluss des Pachtvertrages der Grundverkehrs-Landeskommission bekannt zu geben, an welchen Landwirt die land- und alpwirtschaftlich nutzbaren Flächen (Alpfutterflächen) der Alpen D und O A verpachtet sind.

Für die Erteilung dieser Genehmigung ist gemäß § 1 Abs 1 Verwaltungsabgabengesetz in Verbindung mit Tarifpost 43 lit f der Verwaltungsabgabenverordnung, LGBl Nr 19/2919, binnen 14 Tagen ab Zustellung dieses Erkenntnisses eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 178,30 Euro zu entrichten. Die Einhebung erfolgt durch die Grundverkehrs-Landeskommission.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof zulässig.

Begründung

1. Mit angefochtenem Bescheid wurde dem vom Erstbeschwerdeführer, vertreten durch Lercher & Hofmann Rechtsanwälte GmbH, Röthis, beantragten Rechtserwerb der Grundstücke in EZ XX (Alpe D) und EZ YY (Alpe O A), beide KG S, mit einem Gesamtausmaß von 13,181 km² durch den Erstbeschwerdeführer von L E R, CH-B (Zweitbeschwerdeführerin) die grundverkehrsbehördliche Genehmigung auf Grundlage des § 6 Abs 1 lit a und des § 6 Abs 2 lit b Grundverkehrsgesetz versagt.

2. Gegen diesen Bescheid haben die Beschwerdeführer rechtzeitig Beschwerde erhoben. In dieser wird – zusammengefasst – im Wesentlichen vorgebracht, dass das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz den Begriff ortsüblicher Preis nicht definiere. Aus dem Grundverkehrsgesetz ergebe sich nicht, welche Varianten zur Eruierung des ortsüblichen Preises bestünden. Dies habe zur Folge, dass die Regelungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes – zumindest analog – Anwendung fänden. Unter Hinweis auf § 2, 3, 4 und 5 LBG wird weiter ausgeführt, dass nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH 31.03.2006, 2006/02/0060) die Frage, was ein ortsüblicher Preis im Sinne des Vorarlberger Grundverkehrsgesetzes sei, eine Rechtsfrage sei und es der Behörde obliege, das jeweilige Bewertungsverfahren zu wählen, so hätten auch Verwaltungsbehörden diese Wahl nach bestem Wissen und Gewissen nach dem jeweiligen – zum Entscheidungszeitpunkt aktuellen – Stand der Wissenschaft und den im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu treffen.

Unter Hinweis auf die bisherigen gutachterlichen Stellungnahmen führen die Beschwerdeführer weiters aus:

Anders als die belangte Behörde würden die Sachverständigen Ing. M R und DI M K den ortsüblichen Preis als Mittelwert aus Vergleichswert und Ertragswert definieren und würden sich die Sachverständigen DI M H und DI H S auf das Vergleichswertverfahren konzentrieren. Auch der unabhängige Verwaltungssenat des Landes Vorarlberg sei bei seiner Fragestellung an den landwirtschaftlichen Sachverständigen DI M K selbst davon ausgegangen, dass das Vergleichswertverfahren den maßgeblichen Wert liefere und daher zur Beurteilung des ortsüblichen Preises auslange.

Im Erkenntnis vom 14.04.2014 sei das Landesverwaltungsgericht den beiden schlüssigen Gutachten gefolgt und habe ausgeführt, dass in einer konkreten Einzelfallbetrachtung die vom landwirtschaftlichen Sachverständigen DI M K bei der Ermittlung des ortsüblichen Preises angewendete Berechnungsmethode in diesem konkreten Einzelfall als die Sachgerechteste anzusehen sei und ebenso das wildökologisch-jagdwirtschaftliche Gutachten des Sachverständigen DI H S bzgl der Jagdpachtzinse für die beiden Alpen aufgrund der schlüssigen Darlegung nachvollziehbar und daher die darin ermittelten zu erzielenden Jagdpachtzinse heranzuziehen seien. Nun würden die gutachterlichen Stellungnahmen und die Anfrage des UVS sowie die zitierte Entscheidung des LVwG schon einige Jahre zurückliegen und sei die Nachfrage nach Grund und Boden seither stark angestiegen. Mehr denn je müsse also gelten, dass das Vergleichswertverfahren dem Ertragswertverfahren vorzuziehen sei. Dies werde auch durch das im Rahmen des gegenständlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens eingeholten Gutachtens des Ing M R vom 10.09.2018 veranschaulicht, zumal der nach seinen Berechnungen eruierte Vergleichswert der Alpen D und O A in Höhe von 952.331 Euro mit dem nach seiner Berechnung eruierten Ertragswert für beide Alpen in Höhe von 220.489,28 Euro in keiner Relation stehe. Es sei schlichtweg nicht nachvollziehbar, weshalb die belangte Behörde davon ausgehe, die Alpe D mit einer Fläche von 657 ha und 43 m² sowie die Alpe O A mit einer Fläche von 661 ha, 9 ar und 98 m² seien insgesamt lediglich 220.489,28 Euro wert. Selbst ein bäuerlicher Interessent würde diese Alpen um einen höheren Preis erwerben und bestünde auch im Bauernstand durchaus Leistungsfähigkeit, hierfür einen höheren Preis zu bezahlen.

Im Übrigen gelte es darauf hinzuweisen, dass der Sachverständige R in seinem Gutachten zu einem Durchschnittsvergleichswert von 0,085 Euro/m² gelange, wobei jenem Wert eben vergleichsbare Grundstücksgeschäfte, die die Grundverkehrs-Landeskommission genehmigt habe, zugrunde liegen würden. Gerade erst im Jahr 2018 sei die Alpe S, ebenfalls KG S, zu einem Quadratmeterpreis ohne Gebäude von 0,3711 erworben worden. Würde man nun den Ausführungen der belangten Behörde folgen und den Ertragswert von lediglich 220.489,28 Euro als ortsüblichen Preis heranziehen, so würde dies bei einer Gesamtfläche von 13.181,041 m² der Alpen D und O A ein Quadratmeterpreis von 0,0167 Euro ergeben. Dies entspreche nur etwa 4,5 % des kürzlich für die vergleichbare Alpe S bezahlten Kaufpreises, der seitens der Grundverkehrs-Landeskommission Vorarlberg offenbar für ortsüblich gehalten worden sei und den die Grundverkehrs-Landeskommission daher für genehmigungsfähig erachtet habe. Ein ortsüblicher Preis von nur 0,0167 Euro/m² für Alpen stehe außer Verhältnis zu dem von der Grundverkehrs-Landeskommission genehmigten Verkauf der Alpe U, ebenfalls KG S, bei dem der Kaufpreis im Jahr 2010 0,3435 Euro/m² betragen habe. Offenbar seien seitens der Grundverkehr-Landeskommission also in der Vergangenheit Verkäufe genehmigt worden, bei denen sie sich bei Beantwortung der Frage der Ortsüblichkeit des Kaufpreises nicht starr am Ertragswert orientiert habe. Zusammengefasst sei nicht nachvollziehbar weshalb der ortsübliche Preis für gegenständliche Alpen lediglich 0,0167 Euro/m² betragen solle.

Einzuräumen sei natürlich, dass die verfahrensgegenständlichen Alpen nicht eins zu eins mit den Alpen S und den weiteren vom Sachverständigen R herangezogenen Alpen verglichen werden könnten. Insofern sei es durchaus gerechtfertigt, dass der Sachverständige im Rahmen der von ihm angestellten Vergleichswertberechnung Zu- und Abschläge in Ansatz bringe. Es sei allerdings – wie im Rahmen der Stellungnahme der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer vom 19.09.2018 ausgeführt – im Zusammenhang mit der Vergleichswertberechnung Nachstehendes zu berücksichtigen:

Es wäre ein Vergleichszeitraum von zumindest von 10-15 Jahren anzusetzen gewesen, um eine umfangreiche Beurteilung zuzulassen. Zu diesem Zweck sei im Rahmen der Stellungnahme vom 19.09.2018 das Gutachten des landwirtschaftlichen Sachverständigen DI M K vom 03.07.2013 vorgelegt worden. Bei Berücksichtigung auch der im Gutachten des DI M K aufgelisteten ab 2010 abgeschlossenen Rechtsgeschäfte hinsichtlich der Alpen S in S, S in B und U in S sowie der bereits zuvor im Rahmen des Beurteilungszeitraum von 15 Jahren abgeschlossenen weiteren Grundstücksgeschäfte hinsichtlich der Alpen V in G, B R in S sowie U in S und O in S würde sich allerdings ein deutlich höheres Preisspektrum ergeben. So seien nämlich etwa Anteile an der Alpe O im Jahr 2003 um 1,12 Euro/m² verkauft und Anteile der Alpe U um 0,88 Euro/m² verkauft worden. Würde man auch diese Grundstücksgeschäfte berücksichtigen, so würde sich ergeben, dass das Preisspektrum bis 1,12 Euro/m² reiche, also deutlich höher als von Herrn Ing. R angenommen.

Der vom Sachverständigen Ing. M R angenommene Abschlag für mangelnde Erschließung sei nicht gerechtfertigt, weil die verfahrensgegenständlichen Flächen nicht nur Weideflächen sondern auch die Jagdgebiete D und O A umfassen würden. Gerade aus jagdlicher Sicht erhöhe eine mangelnde Erschließung von Jagdgebieten deren Attraktivität. In diesem Zusammenhang werde das Gutachten des DI H S vom 09.01.2014 vorgelegt, aus dem sich die Tierbestände zum damals relevanten Zeitpunkt ergeben würden, an denen sich seither wenig geändert habe.

 Der vom Sachverständigen R vorgenommene Zuschlag für die Besonderheit des Alleineigentums sei zu niedrig. Alpen, die in Alleineigentum stünden, würden heutzutage eine Rarität darstellen, was auch anhand der zum Vergleich herangezogenen Grundstücksgeschäfte veranschaulicht werde. Von den durch DI K herangezogenen Grundstücksgeschäften seien zumindest sechs – das seien 35% – nicht mehr im Alleineigentum gestanden, nämlich etwa die Rechtsgeschäfte bezüglich der Alpen S, S, S, U mit einmal 10 von 67- und einmal 12 von 67-Anteilen sowie O. Insofern sei für die Besonderheit des Alleineigentums ein weiter höherer Zuschlag als nur 15% gerechtfertigt.

 Zudem seien weitere Zuschläge gerechtfertigt:

o Jagdliche Attraktivität der Alpen:

Gerade der Aspekt der jagdlichen Attraktivität müsse werterhöhend Berücksichtigung finden. DI K habe in seinem Gutachten festgehalten, dass der durchschnittliche Jagdpachtzins 27 Euro/ha und Jahr betrage. Auch im Rahmen des gegenständlichen Grundverkehrsverfahrens gelte es dem aktuell erzielbaren Jagdpachtzins für die Jagdgebiete D und O A durch Beauftragung eines Sachverständigen für Wildökologie und Landwirtschaft zu eruieren.

o Eigenjagden:

Die Alpen D und O A stünden nicht nur im Alleineigentum, sondern stellten auch für sich Eigenjagden dar. In Vorarlberg existierten 492 Jagdgebiete, von denen lediglich 320 Eigenjagden darstellen würden. Dies rechtfertige einen weiten Zuschlag.

o Naturschutzgebiete:

Die Alpe D liege im Naturschutzgebiet G. Dem sei hinzuzufügen, dass eine Teilfläche von 220 ha der Alpe O A im Natura 2000 Gebiet G – O A situiert sei. Für Natura 2000 Gebiete existierten bereits spezielle Landesförderungen und würden jene noch ausgebaut werden. Dies bedeute, dass derartige besonders geschützte Naturschutzregionen nicht nur derzeit, sondern auch in Hinkunft sowohl auf Landes- und Bundesebene als auch auf EU-Ebene eine besondere Förderung genießen würden. All dies sei mit einer Erhöhung des ortsüblichen Preises verbunden. Diesbezüglich werde auch auf die Ausführungen des DI K verwiesen (Seite 8 des Gutachtens aus dem Jahr 2013), wonach sich die Förderungssituation bzgl der verfahrensgegenständlichen Flächenwerte erhöhend auswirke.

o Guter Gebäudezustand:

Die auf beiden Alpen situierten Gebäude befänden sich in gutem Zustand. Diesen Umstand berücksichtige DI K in seinem Gutachten als werterhöhend.

o Kapazität für rund 140 Stück Vieh:

Bei den nunmehr vom Sachverständigen R herangezogenen Zahlen von 32 Stück Vieh bzw 22,6 GVE auf der Alpe D handle es sich lediglich um eine Momentaufnahme, während die für die Alpe O A herangezogene Zahl von 73 Stück Vieh bzw 59 GVE dem bisherigen Durchschnitt entspreche. Die Möglichkeit rund 140 Stück Vieh auf den verfahrensgegenständlichen Flächen weiden zu lassen, stelle wiederum eine Besonderheit dar und müsse werterhöhend berücksichtigt werden.

In diesem Zusammenhang gelte es festzuhalten, dass es durch den verfahrensgegenständlichen Rechtserwerb weder zur Bildung noch zur Vergrößerung von Jagdgebieten komme. Die Jagden D und O A würden in ihrer bisherigen Ausgestaltung beibehalten werden. Beide Jagden seien seit 01.04.2013 verpachtet und seien bereits bisher in der Liste der in Vorarlberg existierenden Jagdgebiete aufgenommen.

Zusammengefasst sei also allein der Vergleichswert ausschlaggebend. Diese liege laut Sachverständigen DI M K bei 0,09 Euro/m², laut Sachverständigen Ing. M R bei 0,085 Euro/m² und laut DI M H bei 0,096 Euro/m². Alle drei Sachverständigen würden also zu einem ähnlichen Ergebnis kommen und sei dieses Gesamtergebnis bei der Beurteilung des ortsüblichen Preises ausschlaggebend, jedoch angepasst auf den aktuellen Beurteilungszeitpunkt.

 Zur Position Behirtungsertrag:

Die Alpen D und O A seien geeignet, dass auf ihren Weideflächen insgesamt 140 Stück Vieh bzw 100 GVE alpen würden. Der Umstand, dass der derzeitige Bewirtschafter der Alpe D, N E, lediglich 32 Stück Vieh auf der Alpe habe und, dass auf beiden derzeit nicht nur Mutterkühe alpen würden, ändere nichts am möglichen Behirtungsertrag von jeweils zumindest 50 GVE. Der Amtssachverständige R sei beim Behirtungsertrag der Alpe D bei der Position Mutterkühe inklusive Kalb von 90 Euro/GVE und bei der Position sonstige Rinder von 77 Euro/GVE ausgegangen. Beim Behirtungsertrag der Alpe O A nur von 80 Euro bzw 40 Euro/ GVE. Die diesbezügliche Abweichung sei nicht nachvollziehbar. Sofern eine Differenzierung zwischen GVE Mutterkühe inkl Kalb und GVE sonstige Rinder überhaupt gerechtfertigt sei, sei stets vom höheren Wert von 90 Euro/GVE Mutterkühe inkl Kalb und 77 Euro/GVE sonstige Rinder auszugehen.

 Zu Position Behirtungskosten:

Die Alpflächen seien schon seit langer Zeit verpachtet und würden keine Behirtungskosten anfallen. Diesbezüglich bestehe kein Unternehmensaufwand. Weiters seien die aufgewendeten Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Bewirtschaftung der Alpen durchaus von Relevanz. Ohne die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen wäre es nicht möglich gewesen, Bewirtschafter für die Alpen zu akquirieren. Die Alpen seien samt Hütten bzw Stall verpachtet. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Sachverständige R es in seinem Gutachten vom 10.09.2018 unterlasse, die Gebäude zu bewerten. Der Argumentation der Behörde, die jagdlichen Gebäude hätten außer Acht zu bleiben, sei nicht nachvollziehbar.

Weiters stelle es einen Verfahrensmangel dar, dass es die belangte Behörde unterlassen habe, ein wildökologisch-jagdwirtschaftliches Gutachten einzuholen, obwohl dies zur Ermittlung des ortsüblichen Preises im konkreten Einzelfall notwendig gewesen wäre und der gegenständliche Sachverhalt nur so abschließend beurteilt werden könne.

Im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 03.10.2019 fügte die Rechtsvertreterin dem Vorbringen Folgendes hinzu:

Der § 6 Abs 2 lit c des Grundverkehrsgesetzes sehe ausdrücklich vor, dass die Versagungsgründe des Abs 1 dann anzunehmen seien, wenn ein Grundstück nur zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Jagdgebieten erworben werde. Besonderes Augenvermerk sei auf die Worte „nur“, „Bildung“ und „Vergrößerung“ zu legen. Der Beschwerdeführer habe weder bücherlich noch außerbücherlich bisher Liegenschaftsvermögen in Österreich. Er würde zwei Alpen erwerben, die sich bisher im Eigentum von einer Privatperson befunden hätten und zwar von der unmittelbaren Veräußerin Frau L R bzw ihrem verstorbenen Ehegatten Dr. R. Es könne daher weder von Bildung noch von Vergrößerung von Großgrundbesitz oder Jagdgebieten gesprochen werden. Der Erwerber würde lediglich an die Stelle der bisherigen Eigentümerin treten, es werde kein Liegenschaftsvermögen ausgeweitet, die Gesamtfläche der beiden Alpen sei seit sehr vielen Jahren unverändert und werde durch den gegenständlichen Kaufvertrag nicht tangiert oder in irgendeiner Form verändert. Auch würde durch den Beschwerdeführer sichergestellt werden, dass die Alpflächen von regionalen Bauern und Hirten bewirtschaftet werden würden, er wäre darum bestrebt, hier längerfristige Verträge abzuschließen und zu ortsüblichen Preisen im Pachtwege zu vergeben, dies allenfalls auch durch Auflagen seitens des Gerichts. Und, wenn notwendig, einer Überwachung durch die Grundverkehrs-Landeskommission. Er wäre auch bereit dafür Sorge zu tragen, dass überwacht werde, dass die Alpen von jenen Landwirten oder Hirten tatsächlich bewirtschaftet werden würden. Es sei für den Beschwerdeführer selbstverständlich, dass die erworbenen Flächen (wie bisher), nur von einheimischen Landwirten und auf traditionelle Weise bewirtschaftet werden würden. Die Vorgaben des Natur- und Landschaftsschutzes sowie die Vorgaben der Gemeinde S werde er gewissenhaft respektieren. Sein Bestreben, diese Alpen zu erwerben, liege nicht ausschließlich daran, dort Jagd auszuüben, vielmehr fühle er sich mit dieser Region und insbesondere mit diesen beiden Alpen, auf denen er seine Kindheit verbracht habe, sehr verbunden und wolle er dieses Naturschutzgebiet für nachkommende Generationen und für die Alpbewirtschaftung an sich erhalten.

3. Beweis wurde aufgenommen

durch Einsichtnahme

- in den behördlichen Verwaltungsakt, insbesondere in die öffentliche Bekanntmachung für Landwirte vom 14.09.2017, in die Verständigung der Landwirte N E, R und E und T H, S, in die Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 09.10.2017 samt Anlagen (Pachtvertrag Alpe O A, Pachtvertrag Alpe D, „Vertrag über die Alpbewirtschaftung und Jagd der Alpen O A und D“ (kurz: Bewirtschaftungsvertrag), Jagdpachtvertrag betreffend die Eigenjagd O A, Jagdpachtvertrag betreffend die Eigenjagd D

- in den Kaufvertrag vom 26.06.2017

- in das Gutachten des alpwirtschaftlichen Amtssachverständige Ing M R vom 24.04.2019 in Verbindung mit der korrigierten Berechnung vom 26.04.2019, das die mit der Beschwerde vorgelegte „Stellungnahme zur Bewertung des ortsüblichen Preises der Alpen O A und D“ der DI M H, A-K, vom 10.10.2018 und das Gutachten des alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen Ing. M R vom 10.09.2018 berücksichtigt sowie durch Erörterung und Ergänzung dieses Amtssachverständigengutachtens im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 25.04.2019, weiters in das alpwirtschaftliche Gutachten vom 03.10.2019 sowie durch Erörterung und Ergänzung dieses Amtssachverständigengutachtens im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 03.10.2019,

- in das Gutachten des wildökologisch-jagdwirtschaftlichen Amtssachverständigen DI H S vom 23.04.2019 das auf das wildökologisch-jagdwirtschaftliche Gutachten vom 09.01.2014 Bezug nimmt sowie durch Erörterung und Ergänzung dieses Amtssachverständigengutachtens im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 25.04.2019, weiters

durch Einvernahme

- des Erstbeschwerdeführers und seiner Rechtsvertreterin sowie

- der belangten Behörde als Parteien

im Rahmen der mündlichen Verhandlungen am 25.04.2019 und am 03.10.2019.

4. Folgender Sachverhalt steht fest:

4.1 Gegenstand des Rechtsgeschäftes sind die Grundstücke in den Einlagezahlen XX und YY, beide KG S. Es handelt sich dabei um die Alpe D (EZ XX) und die Alpe O A (EZ YY). Die beiden Alpen stehen im Privatbesitz der Zweitbeschwerdeführerin, die in der Schweiz lebt.

Die Alpen D (657 ha) und O A (661 ha) sowie die Alpe F N (1.082 ha), die im Privatbesitz des Vaters des Beschwerdeführers (E G) steht, sind die drei größten Privatalpen im G W. Für sich allein betrachtet sind die Alpen D und O A über drei Mal größer als die nächst kleinere Privatalpe. Mit einem Gesamtausmaß von 13.181.041 km² (1.318 ha) bilden die beiden Alpen D und O A gemeinsam derzeit den größten, zusammenhängenden Privatbesitz in Vorarlberg.

Die Alpbewirtschaftung sowie die Jagd auf beiden Alpen erfolgt zumindest seit dem Jahr 2006 auf Grundlage eines Bewirtschaftungsvertrages, abgeschlossen am 03.03.2006, zwischen der Zweitbeschwerdeführerin als Rechtsnachfolgerin nach ihrem verstorbenen Ehegatten, Dr. R C R und dem Vater des Beschwerdeführers (E G).

4.2 Die Alpe D hat eine Gesamtfläche von 657 ha. Davon sind 276 ha 0,7 ar und 80 m² Alpe, 329 ha 76 ar und 22 m² Fels- und Geröllfläche, 15 ar und 16 m² Gewässer, 50 ha 96 ar und 91 m² Wald und 4 ar und 34 m² Baufläche. Der Wald liegt zur Gänze im Naturschutzgebiet G. Die gesamte Fläche liegt im Natura 2000 G (FFH-Schutzgebiet).

Die aktuell genutzte Weidefläche beträgt 71,53 ha Alpfutterfläche. Die Alpe D ist zumindest seit dem Jahr 2016 durch den Bewirtschafter E G an den Landwirt N E aus R unterverpachtet und wurde und wird auch aktuell durch diesen bewirtschaftet. N E betreut selbst das Vieh. Der aufrechte Pachtvertrag endet am 31.03.2020. Der jährliche Pachtzins beträgt 100 Euro.

N E hat 2018 32 Stück Vieh gealpt. Er hat auch sein eigenes Vieh aufgetrieben. Die Alpe ist nur zu Fuß erreichbar und über das G durch einen Viehtriebs- und Wanderweg erschlossen.

Aufgrund der schweren Erreichbarkeit erfolgt die Alpbewirtschaftung durch eine ständige Behirtung der Tiere. Dazu dient die auf der Alpe befindliche Alphütte mit Wohnteil und großen Stallungen. Auch eine Bewirtung von Gästen ist gestattet. Die Hütte befindet sich in einem guten Zustand und ist mit einem Wasseranschluss, Stromversorgung über eine Photovoltaikanlage und Sanitäreinrichtungen ausgestattet.

Der Vater des Beschwerdeführers hat die diesbezüglichen Investitionen getätigt. Der Wohnteil ist exklusiv ausgeführt.

Die Alpe O A hat eine Gesamtfläche von 661 ha. Davon sind 225 ha 56 ar und 28 m² Alpe, 427 ha 0 ar und 23 m² Fels- und Geröllfläche, 10 ar und 79 m² Gewässer, 8 ha 39 ar und 88 m² Wald und 1 ar und 40 m² Baufläche. Ca 220 ha gehören zum Naturschutzgebiet G.

Die beweidete Alpfutterfläche beträgt 52,05 ha. Die Alpe O A ist zumindest seit dem Jahr 2016 durch den Bewirtschafter E G an den Nebenerwerbslandwirt E H aus S unterverpachtet, der auch die Alpe U A bewirtschaftet. E H hat ein Ehepaar angestellt, das die Alpe O A in der Alpsaison behirtet. Der aufrechte Pachtvertrag mit E H endet am 31.12.2022. Der jährliche Pachtzins beträgt 100 Euro.

Auf diese Alpe wurden im Jahr 2018 73 Stück Vieh aufgetrieben. Auch das Hirten-Ehepaar hat eigenes Vieh aufgetrieben. Die Alpe O A ist von der Alpe U A zu Fuß erreichbar.

Aufgrund der schweren Erreichbarkeit muss auch hier die Alpbewirtschaftung durch eine ständige Behirtung der Tiere erfolgen und wird dazu die Alphütte, bestehend aus einem Hirtenwohnteil und einem großen Stall, genutzt. In der Alphütte befindet sich auch ein Jägerzimmer mit Schlüssel, das von den Älplern nicht genutzt wird. Eine Bewirtung von Gästen ist gestattet.

Diese Alphütte verfügt über einen Wasseranschluss, Stromversorgung über eine Photovoltaikanlage und Sanitäreinrichtungen. Die diesbezüglichen Investitionen wurden vom Vater des Beschwerdeführers angemessen ausgeführt.

4.3 Sowohl die Alpe D als auch die Alpe O A stellen selbständige Eigenjagdgebiete dar. Es handelt sich nicht um eine gemeinsame Eigenjagd.

Die beiden Eigenjagdreviere sind durch die aufrechten Jagdpachtverträge, jeweils beginnend mit 01.04.2013 bis 31.03.2025, durch die Zweitbeschwerdeführerin an E v G-H verpachtet.

Auf der Alpe D befindet sich die S sowie die Jagdhütte D unterhalb des Alpgebäudes, die jagdlich genutzt werden. Auf der Alpe O A ist in der Jagdhütte ein Jägerzimmer eingerichtet (vgl Punkt 4.2). Diese Gebäude sind adäquat ausgestattet, mit Wasseranschluss, Stromversorgung über eine Photovoltaikanlage und Sanitäreinrichtungen versehen.

Es handelt sich um unerschlossene und sehr naturnah wirkende Reviere. Die alpwirtschaftlich unproduktiven Flächen tragen zur Steigerung der Biotopqualität, insbesondere für das Gams- und Steinwild sowie das Schneehuhn bei und stellen saisonal bevorzugte Aufenthaltsorte für Rotwild, teilweise auch Murmeltier, Schneehase und Birkwild während der Vegetationszeit dar. Da die Gebiete aus größerer Entfernung (zB Gegenhang) gut einsehbar sind, kommt diesen Habitatausschnitten hohe Bedeutung im Jagdmanagement eines Gebirgsrevierens zu.

Der vereinbarte Jagdpachtzins beträgt je 4.000 Euro pro Jahr. Der erzielbare Jagdpachtpreis liegt bei 35,21 Euro pro ha.

4.4 Der vereinbarte Kaufpreis für die EZ XX und YY, beide KG S, beträgt 850.000 Euro, wobei bestimmt wurde, dass je 10.000 Euro für die drei auf Liegenschaften der EZ XX errichteten Gebäude und für das auf einer Liegenschaft in EZ YY errichtete Gebäude, entfallen.

Der ortsübliche Preis für die Alpen D und O A liegt bei 668.465,27 Euro. Die vereinbarte Gegenleistung in Höhe von 850.000 Euro entspricht dem ortsüblichen Preis für diese beiden Alpen.

4.5 Der Beschwerdeführer und Erwerber ist deutscher Staatsbürger. Der Beschwerdeführer hat keinerlei Grundeigentum in Österreich.

Der Beschwerdeführer hat als Sohn des bisherigen Bewirtschafters und Jagdpächters E G seit seiner Kindheit einen Bezug zu beiden Alpen.

Der Beschwerdeführer ist nicht Landwirt und verfügt auch nicht über eine landwirtschaftliche Ausbildung. Er hat sein Studium der Wirtschaft und Philosophie abgeschlossen. Der Beschwerdeführer ist selbst Jäger.

Der Beschwerdeführer beabsichtigt, beide Alpen als Alleineigentümer inne zu haben. Er plant, die Alpbewirtschaftung und die Jagd selbst zu übernehmen.

Die Alpen sollen – wie bisher – von regionalen Landwirten bzw Hirten zu ortsüblichen Bedingungen bewirtschaftet werden. Dazu will der Beschwerdeführer längerfristige Pachtverträge abschließen. Der Beschwerdeführer ist bei Interesse bereit, die bestehenden Pachtverhältnisse fortzusetzen. Der Jahrespachtzins in Höhe von jeweils 100 Euro soll beibehalten werden. Der Beschwerdeführer ist zudem bereit, an die jeweiligen Bewirtschafter Entgelt für ihre Tätigkeiten in der Alpbewirtschaftung zu entrichten. Der Beschwerdeführer möchte die vorhandene Infrastruktur (Alphütten samt Stallungen, Jagdhütten) erhalten und gegebenenfalls dazu notwendige Investitionen tätigen.

Weiters möchte der Beschwerdeführer die Jagd auf den beiden Alpen selbst ausüben, dies nach Auslaufen der bestehenden Jagdpachtverträge oder im Einvernehmen bereits früher.

4.6 Im gegenständlichen Fall wurde durch die Grundverkehrs-Landeskommission ein Bekanntmachungsverfahren hinsichtlich der GST-NRn NN, OO, PP (ohne Wald), RR (ohne Wald), SS, TT, UU, VV, WW, XX (ohne Wald), YY und ZZ, alle KG S, im Ausmaß von ca 12,587 km² durchgeführt.

Während der Bekanntmachungsfrist vom 21.09.2017 bis 23.10.2017 hat kein Landwirt sein Interesse am Erwerb dieser Liegenschaften bekundet.

4.7 Die Grundverkehrs-Ortskommission der Gemeinde S hat in ihrer Sitzung am 29.08.2017 zum gegenständlichen Rechtserwerb eine ablehnende Äußerung abgegeben.

5. Dieser Sachverhalt fußt auf den unter Punkt 3. genannten Beweismitteln und wird aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens als erwiesen angenommen wie folgt:

5.1 Die unter Punkt 4.1 getroffenen Feststellungen zur Größe der Alpen D und O A und zu den Eigentumsverhältnissen an den Alpen geht in erster Linie auf das Gutachten des alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 03.10.2019 zurück. Er führt darin aus, es gebe 95 Einlagezahlen mit mehr als 400 ha Fläche. Diese Einlagezahlen seien Größtenteils im Eigentum von Agrargemeinschaften, Gemeinden, der Republik Österreich und von Pfarrkirchen. Über 400 ha groß und im Privatbesitz seien die Kaufliegenschaften mit 661 ha (Alpe O A) und 657 ha (Alpe D), 495 ha (privater Eigentümer in G) und 478 ha (privater Eigentümer im K W) sowie mit 1.082 ha die Alpe F N (Vater des Beschwerdeführers). Die Alpen D und O A gehörten für sich betrachtet zu den drei größten privaten Besitzungen in Vorarlberg. Miteinander betrachtet – 1.318 ha – handle es sich um den größten zusammenhängenden Privatbesitz in Vorarlberg.

Dass die kaufgegenständlichen Alpen bereits derzeit im Privateigentum stehen, ergibt sich außerdem aus dem Grundbuch, wonach die Zweitbeschwerdeführerin jeweils als Alleineigentümerin aufscheint.

Dass E G Bewirtschafter ist, basiert auf dem im Behördenakt aufliegenden Bewirtschaftungsvertrag vom 03.03.2006, wonach er die Alpen zur Alpbewirtschaftung und Jagd in eigener Regie übernimmt. Ausdrücklich vereinbart wurde, dass die Unterverpachtung erlaubt ist.

5.2 Die Feststellungen zur Beschaffenheit der kaufgegenständlichen Alpen, zur Lage, bisherigen Bewirtschaftung und Erschließung ergeben sich aus den Gutachten des alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 10.09.2018, das im alpwirtschaftlichen Gutachten vom 24.04.2019 aufrechterhalten wurde sowie aus dem alpwirtschaftlichen Gutachten vom 03.10.2019. Insbesondere wird angeführt, dass Bewirtschafter der Alpe D N E sei und im Jahr 2018 32 Stück gealpt worden seien, wobei die Auftriebszahlen in den vergangenen Jahren geschwankt hätten. Die Alpe O A sei an E H verpachtet, wobei im Jahr 2018 73 Stück aufgetrieben worden seien. Die Alpbewirtschaftung der Alpen D und O A erfolge aufgrund der schweren Erreichbarkeit durch eine ständige Behirtung der Tiere. Für den Aufenthalt des Hirten, auch für die Behandlung von kranken Tieren sei eine Hirtenunterkunft mit einem Stall Voraussetzung für die Bewirtschaftung. Die von E G getätigten Investitionen im Alpgebäude D hätten den Wohnkomfort wesentlich verbessert. Der Wohnteil sei bei der Gebäudesanierung exklusiv ausgeführt worden. Das Alpgebäude auf O A sei in den vergangenen Jahren auch saniert worden. Im Alpgebäude befinde sich ein Jägerzimmer, das von den Älplern nicht genutzt werde, es sei ein Schlüssel auf der Alpe vorhanden. Die Investitionen seien angemessen ausgeführt worden.

Damit übereinstimmend ergibt sich aus den im behördlichen Akt aufliegenden Pachtverträgen, dass der Bewirtschafter E G zumindest seit 2016 die Alpe D an N E aus R und die Alpe O A an E H aus S zu einem jährlichen Pachtzins von je 100 Euro verpachtet hat. Aus dem im Beschwerdeverfahren vorgelegten Pachtvertrag mit N E betreffend die Alpe D ergibt sich, dass dieser bis 31.03.2020 verlängert wurde. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 03.10.2019 hat der alpwirtschaftliche Amtssachverständige ergänzt, dass beide Bewirtschafter als Nebenerwerbslandwirte einzustufen seien, weiters, dass E H ein Ehepaar als Hirten angestellt habe.

Die Lage der Alpen im Naturschutzgebiet bzw Natura 2000 Gebiet ergibt sich aus der Verordnung über das Naturschutzgebiet G in S, LGBl Nr 40/1987, idF LGBl Nr 5/1993, sowie aus der Naturschutzverordnung, LGBl Nr 8/1998, idF LGBl Nr 76/2009.

5.3 Die unter Punkt 4.3 getroffenen Feststellungen zur Beschaffenheit der Eigenjagdreviere D und O A und ihren Besonderheiten gehen auf das wildökologisch-jagdwirtschaftliche Gutachten des DI H S vom 23.04.2019 zurück, das sich diesbezüglich mit den Annahmen und Schlussfolgerungen aus dem Gutachten vom 09.01.2014 deckt, diese übernimmt und aus den Ausführungen des Amtssachverständigen im Rahmen der mündlichen Verhandlung, weiters aus den im Behördenakt aufliegenden Jagdpachtverträgen.

Im Hinblick auf den aktuell zu erzielenden Jagdpachtzins sind die Ausführungen des Amtssachverständigen auf Grundlage des (aufrechterhaltenen) Vergleiches mit den umliegenden Jagdrevieren R, K, H, M, H und E für das Landesverwaltungsgericht nachvollziehbar. Daher kann der im wildökologischen-jagdwirtschaftlichen Gutachten ermittelte und im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 24.04.2019 korrigierte aktuell zu erzielende Jagdpachtzins für die beiden Eigenjagdreviere (35,21 Euro/ha) als Berechnungsgrundlage für die Ermittlung des ortsüblichen Preises herangezogen werden (vgl Punkt 5.4).

5.4 Die Feststellungen zum ortsüblichen Preis für die Alpen D und O A in Höhe von 668.465,27 Euro basieren auf dem Gutachten des alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen Ing. M R vom 24.04.2019 mit dem das Gutachten vom 10.09.2018 – bis auf die Berechnung, die in korrigierter Form am 26.04.2019, nachgereicht wurde – aufrechterhalten wurde. Der alpwirtschaftliche Amtssachverständige hat die Annahmen des vorgelegten landwirtschaftlichen Privatgutachtens der DI M H (Stellungnahme vom 10.10.2018) samt Anlagen überprüft sowie das Gutachten des wildökologischen-jagdwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 23.04.2019 ergänzt im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 24.04.2019, in seine Beurteilung einfließen lassen.

Der alpwirtschaftliche Amtssachverständige hat zwei Wertermittlungsverfahren (Vergleichs- und Ertragswertverfahren) zur Ermittlung des Wertes der Alpen angewandt und diesen als Mittelwert aus Vergleichs- und Ertragswert festgelegt. Der alpwirtschaftliche Amtssachverständige nimmt dabei Bezug auf das im Vorverfahren (UVS-301-025/K4-2012) erstattete Gutachten des landwirtschaftlichen Sachverständigen DI M K vom 03.07.2013, welches von den Beschwerdeführern im behördlichen Verfahren vorgelegt wurde. DI M K hat seiner Bewertung der beiden gegenständlichen Alpen damals die gleiche Methodik zugrunde gelegt. Übereinstimmend mit DI M K, der die fachliche Ansicht vertrat, dass der ortsübliche Preis zwischen dem Vergleichswert und dem Ertragswert liege, kommt auch der alpwirtschaftliche Amtssachverständige letztlich zum Schluss, dass aufgrund der großen Unterschiede zwischen der Wertermittlung im Fall der beiden Alpen über die Vergleichswertmethode und einer Wertermittlung über die Ertragswertmethode aus gutachterlicher Sicht die Gewichtung von Verkehrswert (gemeint: Vergleichswert) und Ertragswert zur Ermittlung des ortsüblichen Preises eine praxistaugliche Methode sei. Der Argumentation der Beschwerdeführer, es müsse in erster Linie geprüft werden, was der Markt für gegenständliche Alpen zahlen würde, steht die Aussage des alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen entgegen, wonach der ortsübliche Preis zu ermitteln sei, jedoch nicht der am Markt erzielbare Preis. Des Weiteren führt er erläuternd an, dass die Alpen, die von ihm vergleichsweise herangezogen worden seien, Agrargemeinschaften darstellen würden, deren Rechtsgeschäfte nicht grundverkehrsbehördlich genehmigt seien.

Da im gegenständlichen Fall im Hinblick auf das zu wählende Wertermittlungsverfahren zwei sich deckende Auffassungen von landwirtschaftlichen und alpwirtschaftlichen Fachexperten vorliegen, folgt das Landesverwaltungsgericht dem Gutachten des alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 10.09.2018 in der Fassung vom 24.04.2019, ergänzt am 26.04.2019 und der dort für den konkreten Fall angewandten Methodik.

Zum Vergleichswertverfahren führt der alpwirtschaftliche Amtssachverständige aus, dass speziell nach der Finanzmarktkrise im Jahr 2007 die Nachfrage nach Grund und Boden stark gestiegen sei. Durch diese erhöhte Nachfrage hätten sich die Preise erhöht. Damit die Vergleichbarkeit der Kaufpreise in einer zeitlichen Nähe zum Bewertungsstichtag gegeben sei, seien bei der Bewertung Kaufgeschäfte seit dem Jahr 2010 berücksichtigt worden. Aufgrund der zeitlichen Nähe der vergleichbaren Verkäufe könne von einer Indexierung der Kaufpreise Abstand genommen werden. Die von den Beschwerdeführern ins Treffen geführte Ausweitung des Vergleichszeitraumes auf zumindest 10 bis 15 Jahre würde den Vergleichswert verfälschen, da die zeitliche Nähe zum Bewertungsstichtag unnötig ausgedehnt werde.

Folgende Alpen wurden vergleichsweise herangezogen:

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Damit beim Vergleichswertverfahren die Vergleichbarkeit möglichst gut gegeben sei, werde, besonders im Talbereich, die Bodenklimazahl als Maßgröße herangezogen. Auf Alp- und Waldflächen sowie auf unproduktiven Flächen gebe es keine Bodenklimazahl und somit könne ein solcher Vergleich nicht angestellt werden. Der Prozentsatz der land- und forstwirtschaftlich nutzbaren Flächen an der Gesamtfläche sei eine Maßgröße, die beim Vergleich der Alpen untereinander berücksichtigt werden könne. Der Anteil der land- bzw alpwirtschaftlichen Flächen betrage laut Grundbuch bei den Alpen O A und D im Durchschnitt 38,07 % und liege somit deutlich unter den Vergleichsalpen. Der Anteil an „sonstiger Fläche“ (zB unproduktive Flächen) sei mit mehr als 60 % im Verhältnis zu den Vergleichsalpen bei den beiden zu bewertenden Alpen aus fachlicher Sicht recht hoch, wenn man bedenke, dass wiederum nur ein Anteil dieser Flächen tatsächlich als Alpfutterfläche genutzt werden könne. Es sei ein Abschlag von 10 % gerechtfertigt. Da es sich um „Alpen“ handle, sei – anders als die Beschwerdeführer argumentieren – kein Zuschlag für die jagdliche Attraktivität zu gewähren. Ebenso wenig sei die Förderwürdigkeit der Alpen aufgrund des Naturschutz- und Natura 2000 Gebietes G so hoch, dass es sich werterhöhend auf die Alpen auswirke.

Die Alpen D und O A seien im Alleineigentum, die Vergleichsalpen im Anteilseigentum. Alleineigentum habe einen Mehrwert von 15 %. Dem Einwand der Beschwerdeführer, dieser Zuschlag sei zu niedrig, ist der Amtssachverständige mit der Argumentation entgegengetreten, dass bei kleinen Alpen dieser Zuschlag höher zu bewerten sei, da diese als „Eigenalpen“ von Landwirten mit eigenem Vieh bewirtschaftet werden könnten, was wesentliche Vorteile in der Bewirtschaftung bringe. Bei flächengroßen Alpen, welche mit fremden Tieren bewirtschaftet werden müssten, sei der Faktor „Alleineigentum“ nicht mehr so hoch einzustufen.

Da bei den gegenständlichen Alpen jeweils ein Alpgebäude vorhanden sei, werde ein Mittelwert von 0,085 Euro/m² angenommen. Der Gebäudewert sei im Quadratmeterpreis inkludiert. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung ergänzte der alpwirtschaftliche Amtssachverständige, dass alle zum Vergleich herangezogenen Alpen sehr gut mit Gebäuden ausgestattet seien, die auch regelmäßig in gleicher Art und Weise genutzt werden würden, so gut, dass der Bodenwert mit und ohne Gebäude gemittelt worden sei, damit die Vergleichbarkeit gegeben sei.

Die zum Vergleich herangezogenen Alpen seien größtenteils gut, durch Straßen, erschlossen. Die beiden gegenständlichen Alpen seien nur über einen Fuß- bzw Viehtriebsweg erreichbar. Eine wegebauliche Erschließung sei aufgrund der Lage und naturschutzrechtlichen Faktoren unrealistisch. Durch die mangelnde Erschließung der gegenständlichen Alpen sei von einer Wertminderung von 20 % auszugehen. Bei der Bewirtschaftung von Alpen zeige es sich immer wieder, dass mangelnd erschlossene Alpen schwieriger zu bewirtschaften seien und weniger Tierhalter bereit seien, ihr Vieh dort zu alpen. Besonders die Alpe D habe mit dieser mangelnden Erschließung zu kämpfen, weshalb die Auftriebszahlen dort in den vergangenen Jahren zurückgegangen seien. Damit der „Nachteil“ der mangelnden Erschließung etwas ausgeglichen werden könne, plane der Erstbeschwerdeführer die Alpe O A mit einer Materialseilahn zu erschließen. Im Rahmen der mündlichen Verhandlung hat der alpwirtschaftliche Amtssachverständige ergänzt, dass es dennoch bei einem (veränderten) Abschlag bleibe, da die Alpe O A unzureichend erschlossen bleibe. Auch wenn die Auftriebszahlen unterschiedlich seien, sei der Abschlag bei beiden Alpen etwa gleich hoch anzusetzen.

Übereinstimmend damit geht auch der wildökologisch-jagdwirtschaftliche Amtssachverständige bereits im Gutachten vom 09.01.2014 darauf ein, dass die Jagdgebiete der beiden Alpen für Autos und Geländewagen vollkommen unerschlossen seien und auf Grund dessen, der mögliche Jagdpachtzins um 20 % verringert werde. Diese Schlussfolgerung hat der Amtssachverständige im Rahmen der mündlichen Verhandlung aufrechterhalten. Insbesondere würden auch die Vergleichsjagdgebiete über Jagdhütten verfügen, wenn auch in bescheidenerer Form. Die Abschlägigkeit hänge vor allem damit zusammen, dass die Reviere nicht erschlossen seien, man müsse gehen. Das sei aufwändig und begrenze die Anfrage unter den Jägern.

Zum Vorbringen, die Möglichkeit 140 Stück Vieh weiden zu lassen, sei als werterhöhend zu werten, führt der Amtssachverständige aus, dass aufgrund der sinkenden Auftriebszahlen schlecht erschlossene Alpen mit kurzen Alpzeiten von den Bauern gemieden werden würden. Besonders auf der Alpe D sei diese Tendenz klar ersichtlich. Die Auftriebszahlen auf der Alpe D seien in den vergangenen Jahren stetig zurückgegangen. Bei der Bewertung einer Alpe dürfe nicht die Maximalkapazität, sondern müsse die tatsächliche Bestoßung der Alpe berücksichtigt werden.

Zum Ertragswertverfahren erläutert der alpwirtschaftliche Amtssachverständige, dass bei der Bewertung der Alpen nach dem Ertragswertverfahren die Erträge aus der Bewirtschaftung (Rohertrag und der tatsächliche Aufwand für den Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung, Bewirtschaftungsaufwand) und die Abschreibung vom Rohertrag in Abzug gebracht und somit der Reinertrag ermittelt worden sei. Der Reinertrag sei dann kapitalisiert worden. Im Zuge der Ertragswertberechnung seien die Gebäude für die Berechnung der Abschreibung bewertet worden. Die Gebäude seien im Vergleichswertverfahren entsprechend berücksichtigt worden. Ein „Behirtungsertrag“ für 140 Stück Vieh sei nicht in Anschlag zu bringen, da die tatsächliche Bestoßung der Alpe maßgebend sei (vgl oben).

Die Beschwerdeführer wenden ein, die Behirtungserträge der beiden Alpen seien unterschiedlich hoch. Dazu gibt der alpwirtschaftliche Amtssachverständige an, der Behirtungsertrag sei je nach Alpe unterschiedlich. Besonders Alpen mit weniger Vieh seien gezwungen höhere Sömmerungsbeiträge für das gealpte Vieh einzuziehen, da die Fixkosten mit weniger Vieh zu decken seien. Bei mehr Vieh würden höhere Beihilfen gewährt werden, da sich die Behirtungsprämie aus einem Sockelbetrag und einem Betrag je Großvieheinheit zusammensetze. Die berücksichtigten Behirtungserträge würden auf den Angaben der Alpbewirtschafter der Alpen D und O A basieren.

In der folgenden Berechnung, die der alpwirtschaftliche Amtssachverständige durchgeführt und aufgrund des Ergebnisses der mündlichen Verhandlung am 24.04.2019 – der Jagdpachterlös wurde vom wildökologisch-jagdwirtschaftlichen Amtssachverständigen auf 35,21 Euro/ha korrigiert, die Hektar Anzahl der Alpe D wurde mit 657 ha, jene der Alpe O A mit 661 ha richtiggestellt – nochmals überarbeitet hat, bildet der alpwirtschaftliche Amtssachverständige seine Überlegungen ab:

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Das Landesverwaltungsgericht misst den vorliegenden Gutachten des alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen und des wildökologisch-jagdwirtschaftlichen Amtssachverständigen (vgl Punkt 5.3) ein hohes fachliches Niveau bei und folgt den dortigen Schlussfolgerungen. Die beigezogenen Amtssachverständigen haben ihre Erstgutachten im Rahmen des Beschwerdeverfahrens nach Auseinandersetzung mit dem Beschwerdevorbringen und des vorgelegten landwirtschaftlichen Privatgutachtens der DI M H vom 10.10.2018 überprüft, aktualisiert und aufrechterhalten.

Die vorliegenden Gutachten erfüllen sowohl in Aufbau, Gliederung, aber auch hinsichtlich der angewendeten Methode und Begründung alle Voraussetzungen, die die Rechtsprechung an dieses Beweismittel knüpft (VwGH 27.04.1993, 92/08/0208).

Die von den Beschwerdeführern in der Beschwerde und im Rahmen der mündlichen Verhandlung geäußerten Einwände gegen das durch den alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen gewählte Wertermittlungsverfahren und die von ihm angestellte Berechnung wurden vom alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen im Gutachten vom 24.04.2019 aufgegriffen und dort im Detail behandelt. Zudem hat sich der alpwirtschaftliche Amtssachverständige im Rahmen der mündlichen mit dem dort erstatteten fachlichen Vorbringen der DI M H auseinandergesetzt. Widersprüche in den Ansichten der Sachverständigen wurden aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes durch den alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen aufgelöst und es ist nicht zu erkennen, dass sein Gutachten in seiner Gesamtheit den Denkgesetzen widerspricht. Die Präzisierungen des wildökologisch-jagdwirtschaftlichen Amtssachverständigen in der mündlichen Verhandlung betreffend den aktuell zu erzielenden Jagdpachtzins, der im Ertragswertverfahren zu berücksichtigen ist, wurden eingearbeitet und führten zu einer Adaptierung der Berechnung.

Das Landesverwaltungsgericht sieht es daher insgesamt als erwiesen an, dass der auf Grundlage eines „Mischverfahrens“ ermittelte „wahre Wert“ für die gegenständlichen Alpen – wie vom alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen festgestellt – bei 668.465,27 Euro liegt.

5.5 Die Feststellungen zu Punkt 4.5 konnten aufgrund der Angaben des Erstbeschwerdeführers, insbesondere im Rahmen der mündlichen Verhandlung getroffen werden und ergeben sich großteils aus dem behördlichen Verwaltungsakt. Der Erstbeschwerdeführer gibt selbst an, kein Landwirt zu sein und keine landwirtschaftliche Ausbildung absolviert zu haben sowie, dass er Jäger ist.

Dass der Erstbeschwerdeführer keinerlei Grundeigentum in Österreich hat, ergibt sich aus dem Grundbuch und den Ausführungen des alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen im Gutachten vom 03.10.2019.

Das Landesverwaltungsgericht schenkt dem Vorbringen des Erstbeschwerdeführers Glauben, hinsichtlich beider Alpen als Alleineigentümer die Alpbewirtschaftung und die Jagd selbst übernehmen zu wollen. Aufgrund der langjährigen Bewirtschafter-Tätigkeit seines Vaters E G seit 2006 ist es für das Landesverwaltungsgericht nachvollziehbar, dass der Erstbeschwerdeführer, der damals 10 Jahre alt war, einen Bezug zum G W und den gegenständlichen Alpen entwickelt hat. Der Erstbeschwerdeführer hat etwa mitgeteilt, dass er N E persönlich kenne, ebenso das Jagdschutzorgan aus R (E K). Dass der Erstbeschwerdeführer die notwendigen Kontakte im G W und ein Netzwerk aufgebaut ist daher plausibel, zumal der Vater des Erstbeschwerdeführers – wie sich aus dem Grundbuch und dem Gutachten des alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen vom 03.10.2019 ergibt, bereits Eigentümer der Alpe F N in der KG R ist, die – mit den gegenständlichen Alpen – zu den fünf größten Privatalpen im G W zählt. Auch wenn der Erstbeschwerdeführer bei der Erstellung der aktuellen Pachtverträge mit N E und E H nicht involviert war, ist es daher auch glaubwürdig, dass er, nach Auslaufen des Pachtvertrages 2020, (langfristige) Pachtverträge mit Landwirten zu ortsüblichen Bedingungen abschließen bzw den jährlichen Pachtzins von 100 Euro beibehalten will. Er hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 03.10.2019 etwa eingeräumt, dem Pächter N E, bei Interesse, die Alpe D weiterhin zur Bewirtschaftung zu überlassen. Dies deckt sich mit seiner Stellungnahme vom 09.10.2017. Auch hat sich der Erstbeschwerdeführer mit entsprechenden Auflagen einverstanden erklärt. Zudem hat der Erstbeschwerdeführer zugestanden, es wäre auch eine Bezahlung der Landwirte bzw Hirten für ihre Tätigkeiten auf den Alpen vorstellbar, ferner sei er zu Investitionen bereit, um die Alpen für die Bewirtschafter attraktiv zu machen. Es konnten daher die Feststellungen unter Punkt 4.5 getroffen werden.

6.1 Gemäß § 6 Abs 1 lit a Grundverkehrsgesetz, LGBl Nr 42/2004, idF LGBl Nr 5/2019, darf ein Rechtserwerb – im Falle landwirtschaftlicher Grundstücke – nur genehmigt werden wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes entspricht und der Erwerber das Grundstück im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes selbst bewirtschaftet und im Betrieb auch seinen ständigen Wohnsitz hat oder, soweit ein solches nicht in Frage kommt, er der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht.

Wie der Verwaltungsgerichtshof im Erkenntnis vom 11.06.2001, 97/02/0514, ausgeführt hat, bildet § 6 Abs 1 lit a des Grundverkehrsgesetzes eine Generalklausel, nach der der Rechtserwerb an landwirtschaftlichen Grundstücken grundsätzlich nur dann zu genehmigen sei, wenn er dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung eines leistungsfähigen Bauernstandes entspricht. Für den Fall, dass – etwa bei Rechtserwerben zu anderen Zwecken, als der Landwirtschaft – ein solches allgemeines Interesse nicht in Frage kommt, wird jedoch eine Widerspruchslösung normiert: Die Genehmigung ist in diesem Fall schon zu erteilen, wenn der Rechtserwerb „der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden, mittleren und kleinen land- und forst-wirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht.“

Der Verwaltungsgerichtshof hat im zitierten Erkenntnis auch ausgesprochen, dass die in § 6 Abs 2 Grundverkehrsgesetz umschriebenen besonderen Versagungsgründe absolut wirken und die Genehmigung jedenfalls und ohne weitere Prüfung nach der Generalklausel dann zu versagen ist, wenn einer dieser Versagungsgründe vorliegt.

6.2 Gemäß § 6 Abs 2 lit b des Grundverkehrsgesetzes sind die Voraussetzungen des Abs 1 ins-besondere dann nicht erfüllt, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Preis des Grundstücks erheblich übersteigt.

Das Landesverwaltungsgericht vertritt aus folgenden Gründen die Auffassung, dass dieser absolute Versagungsgrund im konkreten Fall nicht vorliegt:

Die Frage, was ein „ortüblicher Preis“ im Sinne des § 6 Abs 2 lit b Grundverkehrsgesetz ist, ist eine Rechtsfrage, die allein von den Behörden – im gegenständlichen Beschwerdeverfahren durch das Landesverwaltungsgericht – zu lösen ist (VwGH 31.03.2006, 2006/02/0060).

Nach der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes ist der Begriff „ortsüblicher Verkehrswert“ hinreichend bestimmt. Er verweise auf Umstände tatsächlicher Natur, die durch entsprechende Erhebungen klargestellt werden können (VfSlg 5831). Aufgabe des Sachverständigen ist es, eine Bewertung entsprechend seinem sachverständigen Wissen unter Offenlegung der angewandten bzw in Befolgung der in Auftrag gegebenen Methode zu erstellen (VwGH 31.03.2006, 2006/02/0060).

Wie unter Punkt 5.4 beweiswürdigend ausgeführt, hat der beigezogene alpwirtschaftliche Amtssachverständige den Wert der beiden Alpen unter Anwendung von zwei Wertermittlungsverfahren (Vergleichs- und Ertragswertverfahren) im Wege einer Gewichtung ermittelt.

Abweichend davon vertritt die belangte Behörde – gestützt auf die Judikatur des Verfassungsgerichtshofes – im angefochtenen Bescheid die Auffassung, nur der durch den alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen errechnete Ertragswert dieser beiden Alpen – gemäß dem alpwirtschaftlichen Gutachten vom 10.09.2018 – sei maßgebend und es betrage damit der ortsübliche Kaufpreis für beide Alpen 220.489,28 Euro.

Es ist zutreffend, dass der Verfassungsgerichtshof – ausgehend von der Vorjudikatur – die Annahme, unter dem „ortsüblichen Preis“ oder dem „wahren Wert“ eines Grundstückes im Sinne der Grundverkehrsgesetze (wie immer ähnliche Begriffe in anderem Zusammenhang verstanden werden mögen) sei vornehmlich der am Ertrag orientierte Wert zu verstehen, also jener Wert, den ein Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung durchschnittlich zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) nutzt, zumindest für vertretbar hält; das eben werde von den Grundverkehrsgesetzen intendiert (VfSlg 12.611). Daraus folgt jedoch nach der hier vertretenen Auffassung nicht, dass ausschließlich ein Ertragswertverfahren zur Ermittlung des ortsüblichen Preises heranzuziehen ist. Vielmehr kann der Wert einer Liegenschaft auch durch gleichartige oder ähnlich gelagerte Rechtsgeschäfte aus der letzten Zeit unter Berücksichtigung etwaiger Wertverschiebungen nach einem am Ertragswert orientierten Verfahren ermittelt werden (vgl Schneider, Handbuch Österreichisches Grundverkehrsrecht, 1996, S 181).

Im gegenständlichen Fall handelt es sich einerseits um großflächige Alpen, bei denen die unproduktive Fläche mit mehr als 60 % besonders hoch ist, es besteht nur eine Erschließung durch einen Viehtriebs- bzw Wanderweg, die Auftriebszahlen sind, insbesondere bei der Alpe D, rückläufig und es sind aus dem Wald – aufgrund der Lage im Naturschutzgebiet, in dem jede Nutzung und Pflege des Waldes bis auf wenige Ausnahmen durch die Verordnung über das Naturschutzgebiet G, LGBl Nr 40/1987, verboten sind – keine Erträge (mit Ausnahme der Jagdpacht) erzielbar. Andererseits zählen die beiden Alpen zu den größten Privatalpen im G W, sie verfügen über Alpgebäude, die für die Alpbewirtschaftung erforderlich sind und es handelt sich um zwei eigenständige Eigenjagdreviere. Eine Bewertung ausschließlich nach dem Ertragswertverfahren vermag den „wahren Wert“ der beiden Alpen nicht abzubilden, zumal, wie die belangte Behörde selbst anführt, die Nachfrage nach Grund und Boden seit 2007 stetig angestiegen ist. Es kann daher nicht gesagt werden, dass die durch den alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen angewendete Bewertungsmethode, die zu einem Mittelwert zwischen dem Vergleichs- und Ertragswert als ortsüblichem Preis führt, im gegenständlichen Fall keine am Zweck des Grundverkehrsgesetzes und am Ertragswert orientierte Wertermittlung wäre. Es spricht somit aus Sicht des Landesverwaltungsgerichtes nichts dagegen, einen Mittelwert aus Vergleichs- und Ertragswert als „wahren Wert“ der Alpen dieser Entscheidung zu Grunde zu legen (vgl Punkt 5.4).

Im Übrigen ergibt sich aus § 1 Abs 1 Liegenschaftsbewertungsgesetz, BGBl Nr 150/1992, dass dieses Bundesgesetz für die Ermittlung des Wertes (Bewertung) von Liegenschaften, Liegenschaftsteilen und Überbauten im Sinne des § 435 ABGB sowie von damit verbundenen Rechten und darauf ruhenden Lasten in allen gerichtlichen Verfahren gilt. Es kann somit durchaus die Auffassung vertreten werden, dass auch das verwaltungsgerichtliche Verfahren vom Geltungsbereich umfasst ist. Daraus folgt, dass für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren dem Stand der Wissenschaft und den im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten entsprechen können und heranzuziehen sind. Auch unter diesem Aspekt teilt das Landesverwaltungsgericht die Auffassung der belangten Behörde nicht, wonach es einer „landwirtschaftlichen Katastrophe“ gleichkommen würde, wenn für die Berechnung des ortsüblichen Preises nach dem Grundverkehrsgesetz nicht vom Ertragswert ausgegangen wird.

Im Übrigen hat im Rahmen des durchgeführten Bekanntmachungsverfahrens kein Landwirt Interesse am Erwerb der beiden Alpen angemeldet, weshalb auch in dieser Hinsicht nicht von einer wirtschaftlichen Diskriminierung des Bauernstandes im Bereich des bäuerlichen Bodenmarktes ausgegangen wird.

Wie unter Punkt 4.4 festgestellt, beträgt der ortsübliche Preis für die Alpen D und O A mit einer Gesamtfläche von 13.181.041 m² (1.318 ha) daher 668.465,27 Euro.

Vereinbart wurde ein Kaufpreis von 850.000 Euro für beide Alpen. Ausgehend von einem ortsüblichen Preis für beide Alpen von 668.465,27 Euro, liegt der vereinbarte Kaufpreis rund 27 % über dem – vom alpwirtschaftlichen Amtssachverständigen überprüften und neuerlich ermittelten – ortsüblichen Preis für diese Alpen. Da nach der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes erst bei einem Überschreiten des „ortsüblichen Verkehrswertes“ um 30 % denkmöglicherweise von einer erheblich den ortsüblichen Preis übersteigenden Gegenleistung auszugehen ist (vgl VfSlg 13101), ist der vereinbarte Kaufpreis somit (noch) im Toleranzbereich gelegen.

Daraus folgt, dass im konkreten Fall der absolute Versagungsgrund des § 6 Abs 2 lit b Grundverkehrsgesetz nicht zum Tragen kommt.

6.3 Gemäß § 6 Abs 2 lit c Grundverkehrsgesetz sind die Voraussetzungen des Abs 1 auch dann nicht erfüllt, wenn anzunehmen ist, dass das Grundstück nur zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Jagdgebieten erworben wird.

Im Hinblick auf den Begriff „Großgrundbesitz“ ist auf die konkreten Verhältnisse im Bereich der Alpen in Vorarlberg abzustellen (vgl VfSlg 13.386). Zur Erhebung der Alpstruktur und der Besitzverhältnisse wurde ein alpwirtschaftliches Gutachten eingeholt.

Wie unter Punkt 4.1 festgestellt, haben sowohl die Alpe D als auch die Alpe O A über 600 ha Gesamtfläche und gehören damit zu den fünf größten Alpen im G W, wobei die Alpe K und die Alpe L Agrargemeinschaften darstellen. Bereits für sich allein betrachtet sind die Alpen D und O A über drei Mal größer als die nächst kleinere Privatalpe. Mit der Alpe F N im Eigentum von E G zählen die Alpen D und O A zu den drei größten Privatalpen im G W. Werden die Alpen gemeinsam betrachtet, so sind sie mit einer Gesamtgrundfläche von 1,318 ha der größte private Grundbesitz im G W und in Vorarlberg.

Weiters handelt es sich bei den beiden Alpen um eigenständige Eigenjagdreviere (vgl Punkt 4.3).

Ausgehend davon muss bei einem bloßen Abstellen auf das Ausmaß der Grundfläche davon ausgegangen werden, dass die Alpen D und O A sowohl für sich betrachtet als auch gemeinsam als Großgrundbesitz – bezogen auf Vorarlberger Verhältnisse – zu werten sind.

Beide gegenständlichen Alpen stehen bereits jetzt im Alleineigentum einer Person (der Zweitbeschwerdeführerin).

Der durch den gegenständlichen Rechtserwerb bewirkte Übergang des Alleineigentums der Zweitbeschwerdeführerin an den beiden Alpen in das Alleineigentum des Erstbeschwerdeführers führt nach Auffassung des Landesverwaltungsgerichtes weder zur Bildung noch zur Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Jagdgebieten.

Der Tatbestand der Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?ResultFunctionToken=bfb5cf36-d498-4448-af95-808c9f0377f7&Position=1&SkipToDocumentPage=True&Abfrage=Vfgh&Entscheidungsart=Undefined&Sammlungsnummer=&Index=&SucheNachRechtssatz=True&SucheNachText=False&GZ=&VonDatum=&BisDatum=01.12.2019&Norm=&ImRisSeitVonDatum=&ImRisSeitBisDatum=&ImRisSeit=Undefined&ResultPageSize=100&Suchworte=Gro ßgrundbesitz&Dokumentnummer=JFR_19670623_67B00007_01#hit0wird allenfalls dann verwirklicht, wenn der Rechtserwerb zu einer Kumulierung (betrieblich) nicht zusammenhängender landwirtschaftlicher Grundstücke oder Güter in einer Hand führt (vgl VfSlg 5516). Dies ist hier nicht der Fall. Vielmehr ist der Besitz in gleicher Größe und Beschaffenheit bereits im Alleineigentum der Zweitbeschwerdeführerin vorhanden und geht lediglich auf einen anderen Alleineigentümer über. Ein bloßer Wechsel in der Person des Eigentümers der Alpen ohne zusätzliche Veränderungen an den Alpen, etwa durch Zusammenführung bisher eigenständiger Alpen in einer Hand oder durch die Festlegung eines bisher noch nicht bestehenden Eigenjagdgebietes etc, wird dem Begriff der Bildung im Sinne von „Entstehen“ nicht gerecht.

Es ist dem Erstbeschwerdeführer auch nicht zu unterstellen, dass er die Alpen „nur“ zur Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Jagdgebieten erwirbt. Der Erstbeschwerdeführer besitzt bislang in Vorarlberg keinerlei Eigengrund, dh weder landwirtschaftliche Grundstücke, noch Grundstücke, die zu einem Jagdgebiet gehören (vgl Punkt 4.5). Eine Vergrößerung eines bereits vorhandenen Besitzes beim Erstbeschwerdeführer im Sinne des § 6 Abs 2 lit c Grundverkehrsgesetz kommt somit schon deswegen nicht in Betracht. Der Umstand, dass der Vater des Erstbeschwerdeführers Eigentümer der ebenfalls im G W gelegenen und großflächigen Alpe F N ist, vermag an den derzeitigen, festgestellten Eigentumsverhältnissen des Erstbeschwerdeführers nichts zu ändern.

Abgesehen davon, dass im Bekanntmachungsverfahren über die gegenständlichen Flächen im Ausmaß von ca 12,587 km² kein Landwirt als Interessent aufgetreten ist, würde der zur Versagung führende Tatbestand der Bildung und Vergrößerung von Großgrundbesitz oder von Jagdgebieten gemäß § 6 Abs 2 lit c Grundverkehrsgesetz vielmehr auf einen Interessenten zutreffen, da dieser als Landwirt – im Gegensatz zum Erstbeschwerdeführer, der Nicht-Landwirt ist – bereits über eine entsprechende betriebliche Eigengrundausstattung und eher über kein Eigenjagdgebiet verfügt.

Wenn die belangte Behörde argumentativ auf das im Verfahren UVS-301-026/K3-2004 eingeholte Gutachten (des Amtssachverständigen für Alpwirtschaft) verweist, durch welches unzweifelhaft Großgrundbesitz festgestellt werde, so ist anzuführen, dass es sich bei der Beurteilung der Frage, ob Großgrundbesitz gebildet oder vergrößert wird, um die Lösung einer Rechtsfrage handelt, die nicht einem beigezogenen Sachverständigen zukommt (ua VwGH 20.03.2018, Ra 2017/03/0092). Im Übrigen kommt – was die Größenverhältnisse der gegenständlichen Alpen im G W und in Vorarlberg anbelangt – der nunmehr beigezogene Amtssachverständige zu keinem anderen Ergebnis als der Amtssachverständige im Jahr 2004 und liegen diese Zahlen auch dieser Entscheidung zu Grunde.

Auch der absolute Versagungsgrund des § 6 Abs 2 lit c Grundverkehrsgesetz ist somit nicht gegeben.

6.4 Gemäß § 6 Abs 2 lit a und d des Grundverkehrsgesetzes sind die Voraussetzungen des Abs 1 zudem insbesondere dann nicht erfüllt, wenn das Grundstück ohne wichtigen Grund der landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen würde (lit a) oder anzunehmen ist, dass die Bewirtschaftung durch einen Landwirt nicht gesichert ist bzw – falls kein Landwirt zur Bewirtschaftung zu ortsüblichen Bedingungen bereit ist – auch die ortsübliche landwirtschaftliche Bewirtschaftung durch einen Nichtlandwirt nicht gesichert ist (lit d).

Der Erstbeschwerdeführer beabsichtigt – anstelle der Bewirtschaftung auf Grundlage des bisherigen Bewirtschaftungsvertrages, abgeschlossen am 03.03.2006 mit dem Vater des Erstbeschwerdeführers, E G – die Alpbewirtschaftung auf beiden Alpen und die Jagd in eigener Person zu übernehmen. Dazu wird der Erstbeschwerdeführer selbst längerfristige Pachtverträge mit einheimischen Landwirten abschließen, wobei er den Jahrespachtzins in Höhe von jeweils 100 Euro beibehalten will. Die laufenden Pachtverträge mit den Nebenerwerbslandwirten N E und E H enden mit 31.03.2020 (Alpe D) bzw 31.12.2022 (Alpe O A). Beide sind zumindest seit dem Jahr 2016 Pächter. Der Erstbeschwerdeführer ist – bei Interesse der bisherigen Pächter – bereit, diese Pachtverhältnisse fortzusetzen. Er ist zudem bereit, an die jeweiligen Bewirtschafter ein Entgelt für ihre Tätigkeiten in der Alpbewirtschaftung zu entrichten und die vorhandene Infrastruktur (Alphütten samt Stallungen, Jagdhütten) zu erhalten.

Weiters möchte der Erstbeschwerdeführer die Jagd auf den beiden Alpen selbst ausüben, dies nach Auslaufen der bestehenden Jagdpachtverträge oder im Einvernehmen bereits früher (vgl Punkt 4.5).

Aufgrund der Vorlage des Bewirtschaftungsvertrages aus dem Jahr 2006, der noch laufenden Pachtverträge, des Umstandes, dass beide Alpen zumindest seit 2016 an Nebenerwerbslandwirte verpachtet und von diesen bzw einem angestellten Hirtenehepaar bewirtschaftet werden, beide Pachtverträge mit diesen Nebenerwerbslandwirten zumindest schon ein Mal verlängert wurden, des Umstandes, dass der Erstbeschwerdeführer bereit ist, die jeweiligen Bewirtschafter der Alpen für ihre Tätigkeiten im Rahmen der Alpbewirtschaftung zu entlohnen und sich mit den im Spruch aufgenommenen Auflagen einverstanden erklärt hat (vgl Punkt 5.5), geht das Landesverwaltungsgericht davon aus, dass die Bewirtschaftung der Alpen D (EZ XX) und O A (EZ YY) auf Dauer gesichert ist.

Damit liegen auch die Versagungsgründe nach § 6 Abs 2 lit a und d Grundverkehrsgesetz nicht vor.

6.5 Gemäß § 10 Abs 2 Grundverkehrsgesetz können zur Sicherstellung des Erwerbszweckes oder der Bestimmungen dieses Gesetzes die Angaben des Antragstellers (§ 15) in der Genehmigung als Auflagen vorgeschrieben werden.

Wie unter Punkt 6.4 ausgeführt, hat sich der Erstbeschwerdeführer im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 03.10.2019 mit den im Spruch aufgenommenen Auflagen einverstanden erklärt.

Der Erstbeschwerdeführer und seine Rechtsnachfolger haben beide Alpen bzw die tatsächlich zu beweidende Alpfutterflächen zu ortsüblichen Bedingungen an einen Haupt- oder Nebenerwerbslandwirt zu verpachten, was derzeit durch den aufrechten zweijährigen Pachtvertrag (Alpe D) sowie durch den aufrechten sechsjährigen Pachtvertrag (Alpe O A) gewährleistet wird. Der Erstbeschwerdeführer und seine Rechtsnachfolger haben dafür zu sorgen, dass diese Flächen von diesen Landwirten auch tatsächlich einer alp- und landwirtschaftlichen Nutzung und nicht einer anderen Nutzung zugeführt werden, wobei gegen die Anstellung eines Hirten – wie dies derzeit von E H gehandhabt wird – nichts einzuwenden ist. Der Erstbeschwerdeführer und seine Rechtsnachfolger werden zur Durchsetzung ihrer diesbezüglichen Verpflichtungen auch allenfalls zivilrechtliche Mittel in Anspruch zu nehmen haben. Weiters ist zum zweckentsprechenden Vollzug der Auflagen notwendig, dass die Behörde Kenntnis davon hat, welcher Landwirt (oder von ihm angestellte Hirte) die jeweilige Alpe bewirtschaftet. Aus diesem Grunde hat der Erstbeschwerdeführer die erstmalige Verpachtung sowie er und seine Rechtsnachfolger in der Folge bei jedem Pächterwechsel der Grundverkehrs-Landeskommission den Namen und die Anschrift des neuen Pächters bekannt zu geben.

Es war daher insgesamt spruchgemäß zu entscheiden.

7. Gemäß TP 43 lit f der Verwaltungsabgabenverordnung, LGBl Nr 19/2019, beträgt die Ver-waltungsabgabe bei Genehmigung des Rechtserwerbs an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken – hier gemäß § 4 Abs 1 lit a Grundverkehrsgesetz – in Anbetracht des Kaufpreises in der Höhe von 850.000 Euro 178,30 Euro und war dieser Betrag an Verwaltungsabgabe im Spruch vorzuschreiben.

8. Die Revision ist zulässig, da im gegenständlichen Verfahren eine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil – soweit ersichtlich –

 eine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes dazu fehlt, ob im Fall des Erwerbs zweier (großflächiger) Alpen mit durchschnittlich sehr niedriger Alpfutterfläche die herangezogene Bewertungsmethode (Durchschnitt von Vergleichs- und Ertragswert) als eine am Zweck des Vorarlberger Grundverkehrsgesetzes orientierte Bewertungsmethode anzusehen ist, aus der der ortsübliche Preis abgeleitet werden kann und

 die Rechtsfrage, ob das Liegenschaftsbewertungsgesetz, BGBl Nr 150/1992, auch auf das verwaltungsgerichtliche Verfahren betreffend die Genehmigung eines Rechtserwerbs von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken – hier Alpen – nach dem Grundverkehrsgesetz anzuwenden ist, in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl VwGH 31.03.2006, 2006/02/0060, das noch in die Zeit vor der Verwaltungsgerichtsbarkeits-Novelle 2012 zurückreicht) nicht beantwortet wird, was allenfalls dazu führen würde, dass auf behördlicher und verwaltungsgerichtlicher Ebene nicht die gleichen Wertermittlungsgrundlagen anzuwenden wären.