LVwG Tirol LVwG-2023/39/2720-3

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr.ⁱⁿ Mair über die Beschwerde des AA, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 09.10.2023, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen, dies mit der Maßgabe, dass der Spruch dahingehend konkretisiert wird, als er zu lauten hat:

„…

Gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 wird AA die weitere Benützung des Kellerraums 2, des mittigen Gangbereichs sowie des daran anschließenden Vorraums, dargestellt auf den einen Bestandteil dieses Erkenntnisses bildenden vier angeschlossenen Fotos, zu Wohnzwecken untersagt.“

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I. Verfahrensgang:

An den Beschwerdeführer erging folgender Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Z vom 09.10.2023, Zl ***:

„Bescheid

Im Zuge eines Lokalaugenscheins am 03.10.2023 um 12:00 Uhr wurde festgestellt, dass auf Teilbereichen des Kellergeschosses im bestehenden Wohnhaus auf Gst. Nr. **1, EZ ***, KG *** Z, Adresse 1, eine Wohnnutzung stattfindet.

SPRUCH

Der Bürgermeister der Gemeinde Z als Baubehörde gemäß § 62 Tiroler Bauordnung 2022 - TBO 2022, LGBl. Nr. 44/2022 idF. 64/2023, entscheidet wie folgt:

Gemäß § 46 Absatz (6) lit. c) TBO 2022 wird Ihnen die weitere Benützung für Wohnzwecke des gesamten Kellergeschosses in der baulichen Anlage

untersagt.“

Begründend wird Bezug genommen auf eine durch die grundbücherlichen Eigentümer des gegenständlichen Objektes erfolgte Meldung der titellosen Benützung des Kellergeschoßes durch den Beschwerdeführer. Die zum lebenslangen höchstpersönlichen und unentgeltlichen Wohnungsgebrauchsrecht an der Top 1 Berechtigten würden den Beschwerdeführer im Keller 2 ohne Einverständnis der Eigentümer wohnen lassen.

Im Zuge eines Lokalaugenscheins am 03.10.2023 sei festgestellt worden, dass gegenüber der ursprünglich erteilten Baubewilligung vom 04.09.1967 das Kellergeschoss abgeändert ausgeführt worden sei. Der ursprüngliche große Kellerraum im Osten sei in zwei Räume getrennt worden, in dem sich im südlichen, zur Gänze eingeschütteten Raum (Keller 2) mit einem Kellerfenster mit Schacht der besagte Wohn- und Schlafraum (NFL 17,13 m²) befinde. Im ebenso abgeänderten mittigen Gangbereich (NFL 2,70 m²) befinde sich ein Waschbecken und im daran nach Westen ausgerichteten Vorraum (NFL 8,24 m²) mit einer kleinen Fensteröffnung ein WC. Diese geänderte Raumsituation sei zwar in Plänen für ein Nutzwertgutachten dargestellt, aber keiner baurechtlichen Genehmigung zugeführt worden. Die geänderte Raumsituation sowie auch die angrenzenden Außenbereiche im Garten wären beim Lokalaugenschein vom hochbautechnischen Sachverständigen mittels Fotodokumentation (Nr. 1-7) festgehalten worden. Weiters sei die Raumhöhe im Kellergeschoss mit 2,25 m nachgemessen worden.

Zum Lokalaugenschein habe der nichtamtliche hochbautechnische Sachverständige mitgeteilt, dass Teile des Untergeschoßes konsenslos als Wohnraum genutzt würden. Dabei handle es sich um den im Südosten des Untergeschosses bewilligten Kellerraum und den Gang, welcher mit einem Waschbecken ausgestattet sei (siehe Fotos im Anhang). Diese Räume würden eine Raumhöhe von weniger als 2,40 m (gemessen wurden 2,25 m) aufweisen und seien darüber hinaus aufgrund ihrer unzureichenden Belichtung (mind. 12% der Bodenfläche des jeweiligen Raumes), der fehlenden freien Sicht nach außen (mind. 2,00 m) und der Belüftung gemäß der OIB - RL 3 (Ausgabe April 2019) für eine Wohnnutzung ungeeignet.

Gegen diesen Bescheid wurde folgende Beschwerde erhoben:

„Sehr geehrte Damen und Herren,

ich erhebe Beschwerde und Einspruch gegen den Bescheid vom 9.Okt.23 vom Bauamt der Gemeinde Z. GZ: ***

Begründung:

1 Raum im Keller wurde vom Architekten bereits im Jahr 1969 als Wohn- bzw. Schlafraum konzipiert. Die Raumhöhe von ca. 2,30 m entspricht den damaligen üblichen Dimensionen und ist somit gesetzeskonform.

Das Fenster befindet sich auf einer Höhe von ca. 1,37 m und ist groß genug um ausreichend Licht in den Raum zu lassen.

Die Gebühr für diese Beschwerde von € 30,- werde ich umgehend auf das Konto vom Finanzamt- Dienststelle Sonderzuständigkeiten überweisen.

Mit freundlichen Grüßen,

AA

Adresse 1

**** Z“

II. Sachverhalt:

Mit Baubescheid vom 04.09.1967, Zl. ***, wurde die baubehördliche Genehmigung zur Errichtung eines Wohnhauses auf Gp **1, KG Z, nach Maßgabe der genehmigten Pläne des BB, Maurermeister, vom Juli 1967 erteilt. Diese Planunterlage beinhaltet unter anderem die (hier maßgeblich) Darstellung des Kellergeschoßes (Stiegenhaus, Keller, Ke., Heizung/Holz Kohlen und ein verwendungsmäßig nicht definierter Raum).

Am 03.10.2023 wurde ein Ortsaugenschein durchgeführt. Es wurden dabei Fotos von den gegenständlichen Bereichen angefertigt.

Im Kellergeschoß wurden bauliche Abweichungen von der genehmigten Planung ohne baurechtlichen Konsens ausgeführt. Die Änderungen sind im bekämpften Bescheid detailliert aufgezeigt (dazu unter Punkt I).

Im Verbund dieser beschriebenen Teile des Kellergeschoßes erfolgt eine – von der bewilligten Verwendung des gesamten Geschoßes als ein Keller mit den dazu typischen (Neben)Nutzungen abweichende – Wohnnutzung durch den Beschwerdeführer. Für eine Nutzung zu Wohnzwecken im Kellergeschoß besteht kein baurechtlicher Konsens und wird ein solcher vom Beschwerdeführer auch nicht behauptet.

III. Beweiswürdigung:

Es wurde Einsicht genommen in den behördlichen Bauakt.

Der maßgebliche Sachverhalt zur Wohnnutzung des Raumes (benannt mit Keller 2), des mittigen Gangbereichs und des anschließenden westseitig ausgerichteten Vorraums durch den Beschwerdeführer steht aufgrund der Aktenlage fest. Die vorgeworfene Wohnnutzung in den im angefochtenen Bescheid beschriebenen Bereichen ist vom Beschwerdeführer der Sache nach nicht bestritten. Die Konsenslosigkeit der geänderten Raumsituation ist im angefochtenen Bescheid – unwidersprochen – festgestellt und zudem durch Nachfrage bei der Behörde bestätigt.

Die gegenüber der genehmigten Planung vom Juli 1967 vorgenommenen Änderungen des Kellergeschoßes – neben einer geänderten baulichen Ausführung die hier entscheidungsrelevante geänderte Nutzung von Teilbereichen zum Wohnen - wurden im Zuge eines am 03.10.2023 durchgeführten Ortsaugenscheins festgestellt und wurden dazu im Rahmen des Ortsaugenscheins Fotos angefertigt. Auf den Fotos zu ersehen ist die Einrichtung des Kellerraums 2 mit Möbeln, Bett und Sitzgelegenheit, die Waschgelegenheit im vorgelagerten mittigen Gangbereich sowie der anschließende Raum mit Tiefkühltruhe; hinter dieser ist ein WC montiert. Der hochbautechnische Sachverständigen bezog – im Bescheid wiedergegeben – ebenfalls einschlägige Stellung.

Den detaillierten Beschreibungen im bekämpften Bescheid zur geänderten Raum- und Nutzungssituation tritt der Beschwerdeführer gänzlich nicht entgegen. Er stellt weder die dort getroffenen Ausführungen zur bautechnischen Beschreibung noch die Ausführungen im Hinblick auf die Wohnnutzung dieser Bereiche in ihrem Verband durch ihn in Abrede. Auch der zum Vorhalt der geänderten Raumsituation getroffenen Bezugnahme auf im Rahmen des Lokalaugenscheins erstellte Fotodokumentation hält der Beschwerdeführer gänzlich nichts entgegen bzw ortet er in diesem Verweis keine Rechtsverletzung oder Unzulänglichkeit bzw sieht er dazu auch keine Aufklärungsbedürftigkeit. Der Beschwerdeführer argumentiert in seiner Beschwerde vielmehr lediglich mit einer Übereinstimmung der vorhandenen Raum- und Fensterhöhen mit den im Jahre 1969 geltenden bautechnischen Anforderungen sowie mit bereits damals konzipierter Planung als Wohn- und Schlafraum.

Seine einschlägige Wohnnutzung der gegenständlichen Bereiche des Kellergeschoßes zum Zeitpunkt der Benützungsuntersagung stellt der Beschwerdeführer nicht in Abrede.

Der hier maßgebliche Sachverhalt zur Nutzung der festgestellten Teile des als (reines) Kellergeschoß bewilligten Geschoßes zur Wohnnutzung ist weder Seitens des Beschwerdeführers strittig gestellt noch ergibt sich Gegenteiliges aus der Aktenlage. Die Akten haben erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt. Einem Entfall der mündlichen Verhandlung standen weder Art 6 Abs 1 EMRK noch Art 47 GRC entgegen.

Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung wurde auch von keiner Partei des Verfahrens beantragt.

IV. Rechtslage:

Die Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), LGBl Nr 44/2022 idF LGBl Nr 64/2023, lautete auszugsweise:

㤠28

Bewilligungspflichtige und anzeigepflichtige Bauvorhaben, Ausnahmen

(1) Einer Baubewilligung bedürfen, soweit sich aus den Abs. 2 und 3 nichts anderes ergibt:

…

c) die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden oder Gebäudeteilen, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteiles nach den bau- oder raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann; hierbei ist vom bewilligten Verwendungszweck bzw. bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, für die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften ein Verwendungszweck nicht bestimmt wurde, von dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck auszugehen; …. …

[…]“

§ 46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

…

c) wenn er sie zu einem anderen als dem bewilligten bzw. dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt,

…

Im Fall der Untersagung der weiteren Benützung hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage erforderlichenfalls geeignete Maßnahmen zur Durchsetzung dieses Verbotes, wie eine entsprechende Beschilderung, die Anbringung von Absperrungen und dergleichen, aufzutragen. Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde die bauliche Anlage durch Ausübung unmittelbarer Befehls- und Zwangsgewalt räumen.

[…]“

V. Erwägungen:

1. Gemäß § 46 Abs 6 lit c TBO 2022 hat die Behörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen - durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn die bauliche Anlage zu einem anderen als dem bewilligten bzw dem aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck benützt wird.

Den gegenständlich relevanten Vorschriften des § 46 Abs 6 lit c und § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 ist ausdrücklich zu entnehmen, dass bei der Beurteilung, ob ein geänderter Verwendungszweck vorliegt, grundsätzlich ein Vergleich mit dem bewilligten Verwendungszweck anzustellen ist. Nur dann, wenn aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften ein Verwendungszweck nicht bestimmt wurde, ist diesbezüglich auf den aus der baulichen Zweckbestimmung hervorgehenden Verwendungszweck abzustellen.

2. Bewilligungspflicht nach § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 besteht dann, wenn die betreffende Änderung des Verwendungszwecks auf die Zulässigkeit des Gebäude(-teil)s von Einfluss sein kann. Dabei kommt es auf die abstrakte Einflussmöglichkeit an, nicht darauf, dass die Maßnahme tatsächlich von Einfluss ist. In Bezug auf die im § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 geregelte Änderung des Verwendungszwecks von Gebäuden oder Gebäudeteilen ist der Wortlaut dieser Regelung maßgeblich, nach dem eine solche Änderung dann bewilligungspflichtig ist, „wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes oder Gebäudeteils nach den bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann“ (etwa VwGH 26.05.2000, 2000/06/0037; 03.10.1978, 2524/77).

Die Anwendbarkeit des § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 liegt daher nicht darin begründet, dass eine Verwendungszweckänderung im konkreten Fall unzulässig wäre, sondern lediglich in der Tatsache, dass eine Prüfung der Zulässigkeit erforderlich ist. Ob der angestrebte Verwendungszweck bewilligungsfähig ist, ist nicht im baupolizeilichen (Untersagungsverfahren) Verfahren, sondern im erforderlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen (etwa VwGH 21.10.1993, 93/06/0196).

Wird das Tatbild des § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 erfüllt, liegt für diese Verwendungszweckänderung jedoch keine Baubewilligung vor, ist dies mit dem verwaltungspolizeilichen Instrumentarium einer Untersagung der weiteren Benützung der baulichen Anlage zu sanktionieren.

3. Genehmigt wurde das betroffene Geschoß mit Bescheid vom 04.09.1967 als ein Kellergeschoß mit den dazu verwendungstypischen (Neben)Räumen bzw (Neben)Nutzungen. Weitere Bescheide dieses Kellergeschoß betreffend liegen nicht vor, die - hier zu ahndende -Verwendungszweckänderung des Kellerraumes 2 in Nutzung zum Wohnen und im Verband mit den beiden weiteren beschriebenen Räumen ist baurechtlich nicht konsentiert.

4. Abstrakte Einflussnahmemöglichkeit durch eine Verwendungszweckänderung auf die in § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 genannten baurechtlichen Vorschriften kann in einer Betroffenheit von materiell-rechtlichen Vorschriften der Tiroler Bauordnung 2022 selbst wie auch in einer Betroffenheit (bau)technischer Vorschriften liegen.

Abstrakte Einflussmöglichkeit ist in Bezug auf die Stellplatzfrage, im Konkreten im Hinblick auf die Vorschrift des § 8 Abs 1 TBO 2022, gegeben. Gemäß dieser Bestimmung sind (auch) im Falle der Verwendungszweckänderung von Gebäuden für die zu erwartenden Kraftfahrzeuge der ständigen Benützer und Besucher geeignete Abstellmöglichkeiten zu schaffen, soweit dadurch ein zusätzlicher Bedarf an Abstellmöglichkeiten besteht (§ 8 Abs 1 zweiter Satz TBO 2022). Vorliegend besteht im Kellergeschoß eine zusätzliche Wohnnutzung, einschlägige abstrakte Einflussmöglichkeit ist damit im Hinblick bzw unter dem Aspekt einer Erhöhung der Wohnnutzfläche gegeben.

Abstrakte Einflussmöglichkeit im Hinblick auf baurechtliche Vorschriften besteht darüber hinaus im Hinblick auf die Vorschriften der Technischen Bauvorschriften 2016 und die für verbindlich erklärte OIB-Richtlinie 3 – Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz (April 2019), dies dabei im Besonderen in Bezug auf die Vorschriften über Belichtung, Beleuchtung und Belüftung (Punkte 9 und 10) sowie Niveau und Höhe der Räume (Punkt 11), als auch im Hinblick auf die OIB-Richtlinie 2 - Brandschutz (Brandabschnitte, Rauchmelder, ua).

Die Bejahung abstrakter Einflussmöglichkeiten jedenfalls auf baurechtliche Vorschriften im Verständnis des § 28 Abs 1 lit c TBO 2022 rechtfertigt damit die Erlassung des Benützungsuntersagungsauftrages im (spruchlich korrigierten) aufgetragenen Umfang.

5. Soweit der Beschwerdeführer mit einer Einhaltung relevanter baurechtlicher Vorschriften – konkret notwendiger Raum- und Fensterhöhen – argumentiert, wird – wie unter Punkt 2. ausführlich dargelegt - der Gegenstand des anhängigen Verfahrens verkannt. Fragen der Bewilligungsfähigkeit eines Vorhabens sind vielmehr Gegenstand eines (allfälligen) Baubewilligungsverfahrens.

Soweit der Beschwerdeführer eine bereits ursprüngliche Konzeption der Planung im Hinblick auf die Schaffung eines Wohnraum- und Schlafraum sieht, ist dem entgegenzuhalten, dass eine solche Nutzung baurechtlich nicht umgesetzt und bewilligt ist. Ausdrücklich projektierter und genehmigter Verwendungszweck des östlichen Raums ist ein Kellerraum („Keller“).

6. Der bekämpfte Bescheid untersagt die „weitere Benützung für Wohnzwecke des gesamten Kellergeschoßes in der baulichen Anlage“. Der Spruch war – im Hinblick auch auf seine nicht unmissverständliche Formulierung und im Hinblick darauf, dass auch sowohl im Betreff des Bescheides sowie in dessen Vorspruch ausdrücklich angeführt ist, dass die Wohnnutzung im Kellergeschoß lediglich auf Teilbereichen ausgeübt wird - entsprechend der tatsächlichen Wohnnutzung durch den Beschwerdeführer klarzustellen. Die vom Benützungsuntersagungsauftrag betroffenen Räumlichkeiten sind schon in der Begründung des angefochtenen Bescheides detailliert beschrieben und damit ausreichend bestimmt, durch die Aufnahme von vier anlässlich des Lokalaugenscheins angefertigten, schon im angefochtenen Bescheid in Ergänzung der detaillierten Beschreibung der betroffenen Räumlichkeiten verwiesenen Lichtbildern als Bestandteile des Erkenntnisses werden diese Räumlichkeiten zusätzlich auch bildlich untermauert.

Gegenstand eines Benützungsuntersagungsauftrages ist die festgestellte konkrete Benützung, dies auch in räumlicher Hinsicht. Eine Untersagung der Benützung des gesamten Kellergeschoßes zu Wohnzwecken erweist sich daher als überschießend.

Der Beschwerdeführer als Verpflichteter des Benützungsuntersagungsauftrages war in den Spruch aufzunehmen.

Wird eine bauliche Anlage nicht vom Eigentümer, sondern von einem Dritten entgegen dem bewilligten Verwendungszweck benützt, ist diesem Dritten die Benützung zu untersagen (vgl etwa VwGH 22.02.2005, 20024/06/0178).

7. Abstrakte Einflussmöglichkeit der geänderten Raumnutzungen auf baurechtliche Vorschriften war gegenständlich gegeben, womit der Tatbestand des § 28 Abs 1 lit c erster und zweiter Teilsatz TBO 2022 verwirklicht ist. Es war die Beschwerde daher aus den genannten Gründen abzuweisen. Korrekturen laut Spruch waren vorzunehmen.

VI. Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor. Auf die unter Punkt V zitierte höchstgerichtliche Judikatur wird verwiesen.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.ⁱⁿ Mair

(Richterin)