LVwG Salzburg 405-3/83/1/10-2016

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat durch den Richter Mag. Peter Mottl über die Beschwerde von Herrn AB AA, vertreten durch Rechtsanwälte Dr. BA BB und Dr. CA CB, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Landeshauptstadt Salzburg vom 12.05.2016, Zahl xxxxx,

zu Recht e r k a n n t :

Gemäß § 50 VwGVG wird der Beschwerde keine Folge gegeben und die Leistungsfrist mit zwei Monaten ab Rechtskraft dieses Erkenntnisses neu bemessen.

Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG die ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Der Spruch des angefochtenen Bescheides lautet wie folgt:

„Gemäß § 16 Abs. 4 und § 2 Abs. 1 Z. 3 Baupolizeigesetz 1997 - BauPolG, LGBl. Nr. 40/1997 idgF, iVm § 1 Abs. 1 und § 5 Abs. 4 der Salzburger Altstadterhaltungsverordnung 1982, LGBl. Nr. 60/1982 idgF, wird AB AA als Bauherrn der baubehördliche Auftrag erteilt, die nachstehend angeführten, nicht nur geringfügig von den erteilten Baubewilligungen abweichend ausgeführten Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Ausbau der Dachterrasse beim Objekt AC, Gst. aaa KG DD, bis zum 1.8.2016 zu beseitigen:

a) den Dachterrassenausbau samt Unterkonstruktion und Terrassenbelag, der die bewilligte Situierung und Größe von 4 m x 3,5 m überschreitet

b) die am Dachrand 3-seitig umlaufende, 1 m hohe Geländerkonstruktion aus Niro -Rundrohren mit eingesetzen Glasfeldern

c) die Dachaufbauten in Form eines gasbetriebenen Heizpilzes, 2 fixmontierten Schirmständern, 3 Pflanztrögen im Ausmaß von 1,5 m x 1,5 m, ein Whirlpool samt Pumpen und Filteranlage sowie 2 Säulen mit Beleuchtungskörpern“

In der dagegen rechtzeitig erhobenen Beschwerde hat Herr AA selbst Folgendes ausgeführt:

„Sehr geehrte Damen und Herren!

Gegen den Bescheid xxxxx wird innerhalb offener Frist Einspruch erhoben, mit folgender Begründung:

Im Kern der hier zu behandelnden Frage steht, ob es sich seit jeher um ein "Wirtschaftsdach" gehandelt hat oder aber ob ich das Dach erst durch die Bauführung in ein Wirtschaftsdach umgebaut habe. Dazu ist Folgendes auszuführen:

Mein Standpunkt über das gesamte Verfahren war und ist nach wie vor, dass das Dach meines Gebäudes immer schon ein Wirtschaftsdach war und als solches auch genutzt wurde. Die eindeutig in diese Richtung weisenden Beweisergebnisse hat die Behörde zuerst überhaupt nicht und erst auf mein eindringliches Ersuchen gesichtet. Die daraus von der Behörde gezogenen Schlüsse, es hätte sich nicht seit jeher um ein Wirtschaftsdach gehandelt, sind jedoch falsch. Zusätzlich sind jetzt weitere und neue Beweisfotos und Filme aufgetaucht, die eindeutig zeigen, dass es sich beim gegenständlichen Dach seit 1910 um ein Wirtschaftsdach handelt. Meine Bauführung hat das Wesen des Daches sohin nicht verändert! Zu diesen Beweisen - die teilweise auch bereits im Akt erliegen - ist Folgendes auszuführen:

- Die Fotos und Filme aus dem Jahr 1935, die ich diesem Einspruch anhänge, zeigen ein Flachdach am Haus AC voller Wäsche, die zum Trocknen aufgehängt wurde.

- Im Videofilm benützt eine Familie im Jahr 1962 das Flachdach als Sonnenterrasse und als Wäscheplatz.

Die damaligen Bewohner, Familie EE und FF GG mit Tochter HH, haben mir einen mit Super 8 gedrehten Film aus dieser Zeit übergeben, den ich auf CD-Disc umändern habe lassen, und ebenfalls diesem Einspruch als Beweismittel anschließe.

- Auch kann man die Situation erkennen, wenn man sich die historischen Aufnahmen auf Youtube ansieht, unter: THE OTHER MAN'S JOB. Ich schließe die wesentlichen Screenshots diesem Einspruch als Beilage an. Auf diesen Screenshots sieht man ein Flachdach voller Wäsche, die die bereits aus den oben genannten Beweisfotos ersichtliche Situation – nämlich, dass das Flachdach schon immer als Wirtschaftsdach genutzt wurde - bestätigen.

- Des Weiteren hat das Denkmalamt Fotos im Archiv, die klar die Situation zeigen, dass unser Dach immer als Flachdach ausgeführt war und als Wirtschaftsdach genutzt wurde. Aus den obigen Beweisfotos geht nicht nur die tatsächliche Nutzung des Daches als Wirtschaftsdach und dessen Ausführung als Flachdach hervor, es wird daraus auch ersichtlich, dass das gesamte Dach immer schon genutzt wurde; es durch meine Arbeiten daher auch keine Ausweitung der Nutzung erfolgt. Ohne Zweifel muss ein Blechdach - um es wie oben gezeigt nutzen zu können - mit Holzbrettern belegt werden, da im Sommer dieses Blech weit über 70 Grad heiß wird.

Die obigen Ausführungen zusammenfassend kann Folgendes festgestellt werden: Durch die von mir vorgenommene Bauführung ist das Wesen des Daches in keinster Weise geändert worden. Die einzigen Änderungen besteht darin, dass nun alles stabil und den technischen Bau- und Feuerschutzvorschriften entsprechend ausgeführt ist, was vorher nicht der Fall war.

Einzig ein Glasgeländer wurde von mir neu errichtet, das der Sicherheit der Nutzer des Wirtschaftsdaches dient und als Glas unsichtig für Betrachter vom MM-Berg ist. Ich habe sohin mein Möglichstes getan - und auch nicht unwesentliche Kosten auf mich genommen - um dem Gestaltungsbild der Altstadt zu entsprechen. Dabei ist ausschließlich der Blick vom MM-Berg aus relevant, da das Dach von der NN-Gasse aus nicht einsichtig ist.

Würde die Ansicht der Behörde richtig sein und ich das Geländer und die sonstigen baulichen Gestaltungen, deren Rückbau die Behörde im angefochtenen Bescheid aufträgt, tatsächlich entfernen müssen, so würde dies zu einer Änderung des Nutzungszweckes des Daches führen: dann könnte das Dach nämlich nicht mehr - wie die letzten 80 Jahre - als Wirtschaftsdach genutzt werden. Ich werde nicht die Verantwortung übernehmen und ein Wirtschaftsdach ohne Absturzsicherung benutzen bzw. benutzen lassen.

Ich bin (und war auch immer) bereit, eine Änderung des Geländers auf meine Kosten durchzuführen; dazu allerdings sollte ein klarer Vorschlag der Baubehörde kommen. Ich sehe für mich keine Chance hier zu einem Ergebnis zu kommen, da zu viele verschiedene Interessen bei der Altstadtkommission aufeinanderprallen.

Ich stelle daher den ANTRAG auf ersatzlose Aufhebung des Bescheides zu GZ xxxxx und Einstellung des Verfahrens gegen mich.“

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg stellt hiezu in einer gemäß § 2 VwGVG durch einen Einzelrichter zu treffenden Entscheidung Folgendes fest:

Am 15.09.2016 wurde eine Verhandlung beim Landesverwaltungsgericht Salzburg durchgeführt.

Seitens der Rechtsvertretung des Beschwerdeführers wurde Folgendes ausgeführt:

„Es wird auf die bereits erstatteten Beschwerdeausführungen von Herrn AB AA verwiesen. Nochmals ist darauf hinzuweisen, dass wie von Herrn AA schon ausgeführt dieses Dach schon seit geraumer Zeit als Wirtschaftsdach verwendet wurde und daher eine entsprechende Begehbarkeit des Daches seit jeher gegeben war. Es ist auch so, dass Herr AA zwecks Absicherung für die Personen, die dieses Dach begehen, eine Umrandung in Glaskonstruktion ausgeführt hat, was nach Meinung des Herrn AA die auch aus altstadtschützerischer Sicht am wenigsten beeinträchtigende Maßnahme darstellt. Herr AA ist aber auch jederzeit bereit, eine andere Form dieser Umrandung anzubringen. Es geht hier nur darum, dass wie gesagt eine Absturzsicherung für die Personen gegeben ist, die dieses Dach betreten. Es wird weiters darauf hingewiesen, dass schon zum Zeitpunkt der Erlassung des beschwerdegegenständlichen Bescheides Herrn AA keine Eigentümerschaft oder auch Miteigentümerschaft am betreffenden Grundstück bzw Objekt zugekommen ist und daher auch aus diesem Grund Herr AA wohl der falsche Adressat des Bescheides ist. Daraus folgt auch, dass es Herrn AA schon aus rechtlichen Gründen gegenüber der Eigentümern nicht möglich wäre, einen gegen ihn ergangenen Beseitigungsauftrag auch auszuführen.“

Seitens der Vertreterin der belangten Behörde wurde folgende Äußerung erstattet:

„Es ist darauf hinzuweisen, dass Herrn AA als Bauherrn eine Baubewilligung für bestimmte Dachausbauten erteilt wurde. Herr AA hat aber bei der Ausführung dieser Maßnahme eine wesentliche Änderung durchgeführt und die Ausbauten auch umfangmäßig mehr als verdoppelt. Es hat auch die Altstadtkommission festgestellt, dass die nunmehrigen abweichenden Ausführungen aus altstadtrechtlicher Sicht nicht zulässig sind. Daher wurde dann der verfahrensgegenständliche Bescheid gegen Herrn AA erlassen.“

Auf Fragen des Verhandlungsleiters gab Herr AA zum vorliegenden Fall noch Folgendes an:

„Ich möchte nochmal auf die Historie dieses Daches hinweisen und lege heute ein Foto vor, das ich aus einem Akt des Denkmalamtes habe und dieses Dach, das jedenfalls seit 1910 als Flachdach existiert, zeigt. Es war auch von jeher auf diesem Dach eine Teppichstange vorhanden, dass zeigt das Foto ebenfalls. Wie ich auch schon in meiner Beschwerde und den Beilagen ausgeführt habe, wurde dieses Dach immer als sogenanntes Wirtschaftsdach zB zum Wäscheaufhängen benutzt. Ich habe daher, um dieses Dach aus diesen Gründen begehen zu können, eine Beplankung des Blechdaches durchgeführt, da ansonsten das Blechdach nicht begangen werden könnte bei heißen Temperaturen. Ich habe lediglich die bewilligte Geländekonstruktion in Form eines Stabgeländers im Ausmaß von 4,00 Meter mal 3,50 Meter nicht ausgeführt, da ich eben wie gesagt aus Sicherheitsgründen eine Umrandung in Glasform an den Dachrändern durchgeführt habe und das Stabgeländer daher nicht mehr gebraucht habe. Ich verweise auch auf andere Flachdächer in der näheren Umgebung, wo zB ein Kinderplanschbecken aufgestellt ist. Es ist richtig, dass auf meinem Dach ein Whirlpool vorhanden ist, ich sehe da aber keinen großen Unterschied zu anderen Flachdächern bzw deren Ausstattung. Dieses Flachdach wird ja nicht nur von mir benützt, sondern auch von anderen Personen, zB meinen Sohn und dessen kleinen Kind und auch von den anderen Mitbewohnern des Hauses AC. Zu dem im Akt des Magistrats vorhandenen Lichtbild über die derzeitige Situation des Daches ist auszuführen, dass die vor dem abgedeckten Whirlpool zu sehende weiße Kiste eine Aufbewahrung für Wäschespinnen etc ist. Das vorne rechtsseitige dunkle Teil sind Pflanztröge. Ich möchte auch noch darauf hinweisen, dass ich die bewilligte Dachterrasse im Ausmaß von 4,00 mal 3,5 Meter ohne Neigung hergestellt habe, so wie es bewilligt wurde. Das übrige Dach hat eine leichte Neigung und kann daher schon aus diesem Grund nicht als Sitzgelegenheit verwendet werden.“

Von der Beschuldigtenvertretung wurde noch vorgelegt eine Bestätigung der Wendl GmbH über eine Eindeckung des Hauses im Jahr 2011/12. Dies zum Beweis dafür, dass das Dach so eingedeckt werden musste wie es sich nunmehr präsentiert. Darin wird eben ausgeführt, dass eine Blecheindeckung bei einem derartigen Flachdach nicht möglich wäre.

Des Weiteren wurde noch vorgelegt ein Auszug aus einem historischen Buch bzw genauer gesagt ein Foto auf Seite 141 dieses Buches, das aus dem Jahr 1964 stammt und das besagte Flachdach zeigt samt der entsprechenden Nutzung dieses Daches.

Die Beschwerdeführerseite stellte in Aussicht, dass die angesprochenen Unterlagen betreffend eine Bewilligung dieses Flachdaches im Jahr 1910 bzw in den Folgejahren noch beigebracht werden.

Seitens der Vertretung der belangten Behörde wurde nochmals auf die nicht nur geringfügigen Abweichungen von der erteilten Bewilligung verwiesen.

Eine weitere Verhandlung wurde – nach Vorlage von Dokumenten über die Historie des Hauses durch den Beschwerdeführer – am 09.11.2016 durchgeführt.

Zur Sache selbst verwies der Vertreter von Herrn AA auf die übermittelten Unterlagen. Es ergebe sich aus diesen Unterlagen, dass eben im Jahr 1910 ein Flachdach baubewilligt worden sei und dieses Flachdach seit jeher wie schon vorgebracht als Wirtschaftsdach genutzt worden sei, da eben für die Bewohner dieses Hauses aufgrund der örtlichen Situation auch keine andere Möglichkeit zum Wäscheaufhängen etc. vorhanden gewesen sei bzw. sei. Die nunmehrige Nutzung durch Herrn AA in der verfahrensgegenständlichen Form stelle keine andere Nutzung dar als die damalige Nutzung als Wirtschaftsdach.

Äußerung der Vertreterin des Magistrates Salzburg:

„Zum Vorbringen der Rechtsvertretung von Herrn AA wird erwidert, dass in dieser damaligen Baubewilligung aus dem Jahr 1910 lediglich hervorgeht, dass eine geänderte Dachform, nämlich ein Flachdach, bewilligt worden ist. Von einer Dachterrasse ist in dieser Bewilligung keine Rede und wurde eine solche daher nicht bewilligt. Zum Ablauf der Ereignisse ist noch darauf hinzuweisen und untermauere ich dies durch Vorlage der entsprechenden Unterlagen, dass im Jahr 2010 eine Luftbildaufnahme des Hauses bzw. des gegenständlichen Bereiches der NN-Gasse gemacht wurde und darauf die Dachform im Wesentlichen in der Bewilligung aus dem Jahr 1910 zu sehen ist, also ohne jegliche Nutzung des Flachdaches als Dachterrasse etc. Im Jahr 2011 wurde dann aufgrund eines Ansuchens von Herrn AA ein Verfahren bezüglich Baubewilligung für die Errichtung eines Terrassenbereiches im Ausmaß von 3,50 Metern mal 4 Meter durchgeführt und eine entsprechende Baubewilligung erteilt. Es wurde im Jahre 2012 dann auch eine Überprüfung durch den bautechnischen Sachverständigen durchgeführt und wurde festgestellt,

dass die Ausführung der Maßnahme entsprechend der Baubewilligung erfolgt ist. Diesbezüglich lege ich auch ein Protokoll vom 20.12.2012 vor. Nach diesem Zeitpunkt hat Herr AA aber dann offensichtlich die Dachterrasse bzw. das Flachdach in der Weise geändert, wie sie nunmehr Gegenstand des jetzigen Verfahrens ist. Es wird hier nochmals ein Foto über die Situation betreffend die geänderte Ausführung vorgelegt.“

Weitere Äußerungen wurden nicht mehr abgegeben, die Verfahrensparteien hielten ihre bisherigen Anträge aufrecht.

Zum Sachverhalt ist daher auszuführen, dass – durch die vom Beschwerdeführer beigebrachten Unterlagen untermauert – im Jahr 1910 eine baubehördliche Bewilligung zur Änderung des (vormals als „Grabendach“ ausgeführten) Daches des Hauses AC erteilt wurde. Wie dem von Maurermeister OO verfassten und der Bewilligung zugrundeliegenden Plan zu entnehmen ist, wurde der der NN-Gasse zugewandte Teil des Daches als Flachdach (ohne irgendwelche sonstigen Auf- oder Zubauten) und der der NN-Gasse abgewandte Teil als neuer Dachraum mit Satteldachausführung bewilligt.

Wie den vom Beschwerdeführer schon zuvor im Verfahren vorgelegten Unterlagen weiters zu entnehmen ist, wurde der als Flachdach ausgeführte Dachteil danach bis in die heutige Zeit vorwiegend zum Wäscheaufhängen verwendet. Bauliche Veränderungen erfolgten in dieser Zeit nicht.

Im Jahr 2011 wurde auf Ansuchen von Herrn AA die baubehördliche Bewilligung zur Umgestaltung des Flachdaches in Form einer holzgedeckten Dachterrasse im Ausmaß von 3,5 x 4 Metern mit umlaufendem Stabgeländer erteilt, wobei sich diese Terrasse laut bewilligten Plänen angrenzend zum im Dachgeschoss situierten „Arbeitszimmer“ befindet. Die übrige Flachdachfläche ist als Blechdach (und somit unveränderter Bestand) beschrieben.

Bei einer Revision im Jahr 2013 wurde festgestellt, dass die nunmehr verfahrensgegenständlichen Änderungen gegenüber dieser Baubewilligung vorgenommen wurden, also die gesamte Flachdachfläche als holzgedeckte Terrasse mit diversen Utensilien wie Whirlpool, Pflanztrögen, Schirmständer, Heizpilz, Tisch und Sitzgelegenheit ausgestaltet wurde und zu den Dachrändern hin umlaufend mit einer einen Meter hohen Geländerkonstruktion aus Niro-Rundrohren mit Glasfeldern begrenzt wurde.

Zur Rechtslage ist auf die Ausführungen im (rechtskräftigen) Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Salzburg vom 21.11.2014, LVwG-3/123/8-2014, zu verweisen, mit dem das gegen Herrn AA erlassene Straferkenntnis des Bürgermeisters der Stadt Salzburg vom 14.07.2014, Zahl yyyyy, bestätigt wurde. In diesem Strafverfahren wurde die baubehördliche Bewilligungspflicht dieser Änderungen dargelegt.

Demnach gilt für das gegenständliche in der Schutzzone 1 des Salzburger Altstadterhaltungsgesetz befindliche Objekt u.a. eine Baubewilligungspflicht für jedwede Erneuerung der Dacheindeckung (§ 1 Abs 1 Z 10 Salzburger Altstadterhaltungsverordnung) und kann eine Bewilligung für Änderungen am Dach nur gemäß den Bestimmungen des § 5 Salzburger Altstadterhaltungsverordnung erteilt werden.

Irrelevant ist daher, dass das Flachdach schon in Vorzeiten als „Wirtschaftsdach“ (zum Wäscheaufhängen) bzw als Sonnenterrasse genutzt wurde, da damit keine baulich genehmigten Veränderungen in diesem Bereich des Daches seit Bewilligung des Flachdaches im Jahr 1910 verbunden waren. Wenn das Dach in dieser bewilligten Form betreten wird (aus welchem Grund und vom wem auch immer), so kann dadurch nicht das Erfordernis einer Bewilligung der Baubehörde für allfällige Sicherungsmaßnahmen ersetzt werden, sondern haben vielmehr die Verantwortlichen ihre Haftungspflicht wahrzunehmen (etwa durch ein Betretungsverbot).

Der angefochtene Bescheid ist an den Beschwerdeführer als Veranlasser („Bauherr“) gemäß § 16 Abs 3 BauPolG gerichtet. Diese Eigenschaft hat Herr AA in der Verhandlung beim Landesverwaltungsgericht Salzburg am 15.09.2016 ausdrücklich bestätigt, weshalb seine fehlende Eigentümerschaft am Objekt irrelevant ist.

Der baubehördliche Beseitigungsauftrag war daher – mit Neufestsetzung der Leistungsfrist – zu bestätigen.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die Rechtslage ist eindeutig und waren im gegenständlichen Fall daher keine grundlegenden Rechtsfragen zu klären.