WEG-Novelle 2022

​​Überblick und Inkrafttreten

Die WEG-Novelle 2022 (WEG-Nov 2022) enthält mehrere punktuelle Änderungen im Wohnungseigentumsrecht. Die wesentlichsten Neuerungen sind die Erleichterung bestimmter Änderungen wie der Anbringung von E-Fahrzeug-Ladestationen ua durch eine Zustimmungsfiktion, die Erleichterung von Mehrheitsbeschlüssen durch die Einführung einer neuen Mehrheitsvariante sowie die Einführung eines Mindestdotierungserfordernisses für die Rücklage.

Die Novelle ist größtenteils am 1. 1. 2022 in Kraft getreten. Die Mindestdotierungspflicht und die neue Mehrheitsvariante gelten jedoch erst ab 1. 7. 2022.

​​Erleichterung bestimmter Änderungen

• Der Katalog der privilegierten Änderungen iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG, die trotz Inanspruchnahme allgemeiner Teile nicht den Nachweis der Verkehrsüblichkeit oder eines wichtigen Interesses voraussetzen, wird um die Anbringung von Ladestationen zum Langsamladen von E-Fahrzeugen sowie die barrierefreie Ausgestaltung von Wohnungseigentumsobjekten oder Allgemeinflächen erweitert. Der gesetzlich nicht definierte Begriff des Langsamladens umfasst nach den Materialien¹¹ErlRV 1174 BlgNR 27. GP 9. nicht nur einphasiges Laden,²²Dazu 5 Ob 173/19f = Zak 2020/167, 95. sondern auch dreiphasiges Laden mit 5,5 kW. Unter die barrierefreie Ausgestaltung fällt etwa der Einbau eines Treppenliftes im Stiegenhaus.³³Dazu bereits 5 Ob 218/19y = Zak 2020/348, 215.
• Um die Umsetzung bestimmter Änderungen zu erleichtern, wird dafür eine besondere Privilegierung in Form einer Zustimmungsfiktion geschaffen (§ 16 Abs 5 WEG). Dies betrifft neben den oben angeführten Maßnahmen, die auch nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG privilegiert sind (Ladestation für E-Fahrzeuge, barrierefreie Ausgestaltung), die Installation von Beschattungseinrichtungen, sofern sie sich harmonisch in das Erscheinungsbild des Hauses einfügen, den Einbau einbruchsicherer Türen sowie die Anbringung von Solaranlagen bei Wohnungseigentumsobjekten, die als Einzel- oder Reihenhäuser gestaltet sind. Für diese Änderungen ist nicht unbedingt eine gerichtliche Genehmigung oder aktive Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer erforderlich, weil die Zustimmung als erteilt gilt, wenn ein Wohnungseigentümer nicht binnen zwei Monaten nach Zugang der Verständigung widersprochen hat. In der Verständigung, die in Textform zu erfolgen hat, muss die Änderung klar beschrieben und auf die Zustimmungsfiktion hingewiesen werden. Für den Widerspruch fordert das Gesetz Papierform oder eine dauerhaft speicherbare elektronische Form (zB E-Mail). Der unterlassene Widerspruch hindert einen anderen Wohnungseigentümer aber nicht daran, gegen eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekts vorzugehen.
• Vorrang einer gemeinsamen Ladeinfrastruktur für E-Fahrzeuge (§ 16 Abs 8 WEG): Sobald eine Gemeinschaftsanlage in Betrieb genommen worden ist, kann die Eigentümergemeinschaft von einem Wohnungseigentümer, der eine Einzel-Ladestation betreibt, mit Beschluss die Unterlassung der Verwendung verlangen, wenn die elektrische Versorgung der Liegenschaft so besser genutzt werden kann. Die Unterlassungspflicht beginnt jedoch frühestens fünf Jahre nach Errichtung der Einzel-Ladestation. Bei der Beschlussfassung ist der betroffene Wohnungseigentümer nach den Materialien gem § 24 Abs 3 WEG wegen Interessenkollision von seinem Stimmrecht ausgeschlossen.
• Klarstellung, dass ein Wohnungseigentümer, der eine Änderung unter Inanspruchnahme allgemeiner Teile vornimmt, für damit verbundene Mehrkosten bei der Erhaltung dieser Allgemeinteile aufzukommen hat (§ 16 Abs 6 WEG).

​​Auskunftspflicht

• Die Auskunftspflicht des Verwalters über die Kontaktdaten der anderen Wohnungseigentümer wird ausdrücklich geregelt (§ 20 Abs 8 WEG). Der Verwalter muss einem Wohnungseigentümer, der diese Daten zu einer vom WEG gedeckten Verständigung benötigt, auf Verlangen Namen und Zustelladressen der anderen Wohnungseigentümer bekannt geben. Eine E-Mailadresse darf nur mit Einwilligung des betroffenen Wohnungseigentümers übermittelt werden. Die Untersagung der Weitergabe der Zustellanschriften ist nur zulässig, wenn zugleich eine andere Anschrift oder E-Mailadresse für die Verständigung bekannt gegeben wird.

​​Erleichterung von Mehrheitsbeschlüssen

• Um die Fassung von Mehrheitsbeschlüssen zu erleichtern, wird alternativ zum bestehenden Mehrheitserfordernis (absolute Mehrheit aller Miteigentumsanteile) eine zweite Mehrheitsvariante eingeführt, die auf die abgegebenen Stimmen abstellt (§ 24 Abs 4 WEG; erst ab 1. 7. 2022). Bei dieser Variante liegt eine ausreichende Mehrheit vor, wenn ein Drittel aller Miteigentumsanteile und zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (berechnet nach Miteigentumsanteilen) zugestimmt hat. Unter abgegebener Stimme ist nach den Materialien (RV 17) jede – auch neutrale – Rückmeldung zu verstehen. Der Beschlussinitiator (zB Verwalter) muss die Wohnungseigentümer in seinem Beschlussvorschlag über diese neue Mehrheitsregelung informieren. Ein Informationsfehler ermöglicht die Beschlussanfechtung.⁴⁴ErlRV 1174 BlgNR 27. GP 18.

​​Eigentümerversammlung

• Die Eigentümerversammlung versteht der Gesetzgeber weiterhin als Präsenzveranstaltung (RV 18). Dem Verwalter wird in § 25 Abs 2a WEG aber die Befugnis eingeräumt, Wohnungseigentümern eine elektronische Teilnahme, etwa per Videokonferenz, zu ermöglichen (Hybridveranstaltung).
• In § 58g Abs 6 WEG wird die Aufschiebung von Eigentümerversammlungen wegen der COVID-19-Pandemie legalisiert. Versammlungen, die aufgrund des in § 25 Abs 1 WEG vorgeschriebenen zweijährigen Rhythmus zwischen 1. 3. 2020 und 30. 6. 2021 stattfinden hätten müssen, hat der Verwalter bis spätestens 30. 6. 2022 durchzuführen. Die Frist für eine Eigentümerversammlung, die der Verwalter im zweiten Halbjahr 2021 durchführen hätte müssen, wird um ein Jahr verlängert.

​​Rücklage

• Mindestdotierung der Rücklage mit 0,90 € pro Quadratmeter Nutzfläche (§ 31 Abs 1 WEG; erst ab 1. 7. 2022). Eine Unterschreitung ist nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig. Der Mindestbetrag wird mit dem VPI valorisiert, wobei ein zweijähriger Anpassungsrhythmus und eine erstmalige Anpassung mit 1. 1. 2024 vorgesehen sind (§ 31 Abs 5 WEG).
• Klarstellung, dass der Verwalter im Fall der Kreditfinanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten Wohnungseigentümern die Möglichkeit einräumen kann, den auf sie entfallenden Anteil aus eigenen liquiden Mitteln zu decken (§ 20 Abs 4 WEG). Ein Wohnungseigentümer, der davon Gebrauch macht, muss grundsätzlich keine Kreditkosten tragen. Allerdings ändert dies nichts daran, dass der Kredit im Namen der Eigentümergemeinschaft (nicht nur im Namen der anderen Wohnungseigentümer aufgenommen wird).